Lỡ đặt cọc mua đất ở Đà Nẵng thuộc diện quy hoạch, người mua có đòi lại được tiền cọc không?

Nội dung chính

Lỡ đặt cọc mua đất ở Đà Nẵng thuộc diện quy hoạch, người mua có đòi lại được tiền cọc không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: 

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Và khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: 

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

[...]

Như vậy việc người mua có đòi lại được tiền cọc khi đặt cọc mua đất ở Đà Nẵng thuộc diện quy hoạch hay không thì phải xem xét đến yếu tố "lừa dối" của bên bán:

- Trường hợp có thể đòi lại tiền cọc: Nếu bên bán biết rõ lô đất thuộc diện quy hoạch nhưng cố ý che giấu thông tin này hoặc cung cấp thông tin sai lệch (nhằm làm cho bên mua hiểu sai lệch về tính chất của đất) để bên mua đồng ý đặt cọc, thì hành vi này có thể được coi là "lừa dối" theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015. 

Trong trường hợp này, bên mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đặt cọc là vô hiệu. Khi giao dịch vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, bên mua có thể đòi lại được tiền cọc.

- Trường hợp khó đòi lại tiền cọc: Nếu bên bán không biết về thông tin quy hoạch, hoặc bên bán đã cung cấp đầy đủ thông tin nhưng bên mua không tìm hiểu kỹ trước khi quyết định đặt cọc, thì có thể không có yếu tố "lừa dối" từ phía bên bán, trường hợp này sẽ rất khó để bên mua có thể đòi lại được số tiền đã cọc.

Lỡ đặt cọc mua đất ở Đà Nẵng thuộc diện quy hoạch, người mua có đòi lại được tiền cọc không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc mua đất ở Đà Nẵng bị vô hiệu trong trường hợp nào? 

Theo Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu, thì các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 cũng được áp dụng cho hợp đồng vô hiệu như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Đồng thời, theo Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được như sau:

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Theo đó, hợp đồng đồng đặt cọc mua đất ở Đà Nẵng bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp dưới đây:

(1) Do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015).

(2) Do giả tạo (quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015).

(3) Do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (quy định tại Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015).

(4) Do bị nhầm lẫn (quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015).

(5) Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015).

(6) Do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015).

(7) Do không tuân thủ quy định về hình thức (quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

(8) Do có đối tượng không thể thực hiện được (quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).

Đã đặt cọc mua đất nhưng bên bán không bán nữa thì phải bồi thường thế nào?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định thì nếu như bên bán đất từ chối thực hiện chuyển nhượng thì phải trả cho bên đặt cọc tiền cọc và một khoản tiền tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cũng sẽ có nhiều trường hợp các bên thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại nếu không chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng thì lúc đó việc bồi thường sẽ thực hiện theo thỏa thuận đặt cọc trước đó.