Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có cho thuê nhà ở được không?

Không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có cho thuê nhà ở được không? Điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch cho thuê nhà ở?

Nội dung chính

    Không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có cho thuê nhà ở được không?

    Căn cứ khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

    Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
    [...]
    2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
    a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
    b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
    c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
    d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
    đ) Nhận thừa kế nhà ở.
    Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
    [...]

    Như vậy, theo Luật Nhà ở hiện hành, không bắt buộc cho thuê nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, căn cứ tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định giấy tờ chứng minh điều kiện cho thuê khi không có Giấy chứng nhận thì phải có một trong các loại giấy tờ sau:

    Điều 8. Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
    [...]
    6. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư; trường hợp thuộc diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
    Trường hợp tự đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai.
    [...]

    Tóm lại, khi cho thuê nhà ở, nếu không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì phải có một trong các giấy tờ sau:

    - Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ký với chủ đầu tư nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư.

    - Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở.

    Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có cho thuê nhà ở được không?

    Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có cho thuê nhà ở được không? (Hình từ Internet)

    Điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch cho thuê nhà ở?

    * Điều kiện của bên cho thuê nhà:

    Theo khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê nhà ở phải có các điều kiện sau:

    Điều 161. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
    1. Bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.
    [...]

    Căn cứ khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch cho thuê nhà như sau:

    Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
    1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
    a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
    b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
    [...]

    Như vậy, điều kiện pháp lý quan trọng nhất của bên cho thuê là: có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở, có đầy đủ năng lực dân sự, và thực hiện giao dịch một cách tự nguyện. 

    * Điều kiện của bên thuê nhà:

    Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định bên thuê nhà ở phải có đủ các điều kiện sau:

    Điều 161. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
    [...]
    2. Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:
    a) Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
    b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.
    [...]

    Như vậy, bên thuê nhà cần có đủ năng lực dân sự và thuộc nhóm đối tượng hợp pháp được phép thuê nhà ở tại Việt Nam.

    Hợp đồng cho thuê nhà ở có những nội dung gì?

    Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định các nội dung của hợp đồng cho thuê nhà ở gồm:

    - Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

    - Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;

    - Giá thuê nhà ở; trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

    - Thời hạn và phương thức thanh toán tiền cho thuê nhà ở;

    - Thời hạn cho thuê nhà ở;

    - Quyền và nghĩa vụ của các bên;

    - Cam kết của các bên;

    - Thỏa thuận khác;

    - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

    - Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

    - Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

    Chuyên viên pháp lý Nguyễn Việt Anh
    saved-content
    unsaved-content
    3