Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có cho thuê nhà ở được không?
Nội dung chính
Không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có cho thuê nhà ở được không?
Căn cứ khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
[...]
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở.
Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
[...]
Như vậy, theo Luật Nhà ở hiện hành, không bắt buộc cho thuê nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, căn cứ tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định giấy tờ chứng minh điều kiện cho thuê khi không có Giấy chứng nhận thì phải có một trong các loại giấy tờ sau:
Điều 8. Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
[...]
6. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư; trường hợp thuộc diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trường hợp tự đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai.
[...]
Tóm lại, khi cho thuê nhà ở, nếu không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì phải có một trong các giấy tờ sau:
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ký với chủ đầu tư nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư.
- Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có cho thuê nhà ở được không? (Hình từ Internet)
Điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch cho thuê nhà ở?
* Điều kiện của bên cho thuê nhà:
Theo khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê nhà ở phải có các điều kiện sau:
Điều 161. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.
[...]
Căn cứ khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch cho thuê nhà như sau:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
[...]
Như vậy, điều kiện pháp lý quan trọng nhất của bên cho thuê là: có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở, có đầy đủ năng lực dân sự, và thực hiện giao dịch một cách tự nguyện.
* Điều kiện của bên thuê nhà:
Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định bên thuê nhà ở phải có đủ các điều kiện sau:
Điều 161. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
[...]
2. Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.
[...]
Như vậy, bên thuê nhà cần có đủ năng lực dân sự và thuộc nhóm đối tượng hợp pháp được phép thuê nhà ở tại Việt Nam.
Hợp đồng cho thuê nhà ở có những nội dung gì?
Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định các nội dung của hợp đồng cho thuê nhà ở gồm:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;
- Giá thuê nhà ở; trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền cho thuê nhà ở;
- Thời hạn cho thuê nhà ở;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.