Bàn giao căn hộ Sky Park Residence không đúng diện tích như đã thỏa thuận, bên bán có phải chịu phạt vi phạm không?

Nội dung chính

Bàn giao căn hộ Sky Park Residence đúng diện tích có phải là nghĩa vụ bắt buộc thực hiện của bên bán không?

Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

[...]

Do đó, bên bán có nghĩa vụ bắt buộc phải bàn giao căn hộ Sky Park Residence đúng diện tích theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Trường hợp bàn giao không đúng diện tích đã cam kết thì được xem là không thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao, trừ khi các bên có thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật.

Bàn giao căn hộ Sky Park Residence không đúng diện tích như đã thỏa thuận, bên bán có phải chịu phạt vi phạm không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm, cụ thể:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ, cụ thể:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

[...]

Và căn cứ theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ, cụ thể:

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Do đó, nếu hợp đồng có thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm, bên bán căn hộ Sky Park Residence phải chịu phạt vi phạm theo mức và điều kiện đã cam kết, đồng thời, bên bán có thể chịu thêm khoản tiền bồi thường thiệt hại nếu các bên có thỏa thuận.

Trường hợp nếu hợp đồng không có thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm, hành vi bàn giao không đúng diện tích được xác định là vi phạm nghĩa vụ, khi đó bên bán phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho bên mua theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được miễn trách nhiệm theo luật.

Bàn giao căn hộ Sky Park Residence không đúng diện tích như đã thỏa thuận, bên bán có phải chịu phạt vi phạm không? (Hình từ Internet) 

Tại thời điểm bàn giao căn hộ Sky Park Residence, mọi rủi ro sẽ thuộc về bên mua?

Căn cứ theo quy định tại Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời điểm chịu rủi ro, cụ thể:

Điều 441. Thời điểm chịu rủi ro

1. Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo quy định, tại thời điểm bàn giao căn hộ, rủi ro chưa đương nhiên thuộc về bên mua.

Theo đó, bên bán vẫn chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, chỉ kể từ thời điểm hoàn thành đăng ký, rủi ro mới thuộc về bên mua, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.