Hợp đồng thuê căn hộ Zenity theo mẫu không xác định thời hạn thì được chấm dứt như thế nào?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê căn hộ Zenity theo mẫu không xác định thời hạn thì được chấm dứt như thế nào? 

Căn cứ tại khoản 2 Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 474. Thời hạn thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Theo đó, các bên có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà bất kỳ lúc nào nếu không thoả thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê. Tuy nhiên, phải thông báo cho bên kia trước một khoảng thời gian hợp lý.

Đồng thời, tại Điều 171 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà như sau: 

Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.

Như vậy, đối với hợp đồng thuê căn hộ Zenity không xác định thời hạn, các bên có thể chủ động chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào theo sự thỏa thuận giữa hai bên. Hoặc hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê căn hộ thông báo cho bên thuê biết việc chấm dứt hợp đồng.

Hợp đồng thuê căn hộ Zenity theo mẫu không xác định thời hạn thì được chấm dứt như thế nào? (Hình từ Internet)

Chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ Zenity trước thời hạn có được trả cọc hay không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Từ quy định trên, thì các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ Zenity như sau:

- Chủ nhà cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Chủ nhà cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Khi quyền sử dụng ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

[...]

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cụ thể, hợp đồng thuê nhà được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho người thuê hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Đồng thời, căn cứ thêm quy định tại khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

[...]

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

[...]

Như vậy, nếu người thuê căn hộ Zenity đơn phương chấm dứt hợp đồng do lỗi của chủ nhà (như không sửa chữa, tăng giá vô lý, hạn chế quyền sử dụng) thì được hoàn lại tiền cọc và có thể yêu cầu bồi thường.

Ngược lại, nếu người thuê tự ý chấm dứt trái luật, sẽ mất tiền cọc và có thể phải bồi thường thiệt hại. Trường hợp chấm dứt vì lý do khác ngoài luật, việc trả cọc sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà

Thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ Zenity khi đơn phương chấm dứt được tính thế nào?

Căn cứ theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau: 

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Theo đó, khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt.

Như vậy, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ Zenity thì thời điểm chấm dứt là thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt chứ không phải thời điểm gửi thông báo chấm dứt.