Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư PHC Complex có bị vô hiệu nếu bên bán chết sau khi ký?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư PHC Complex có bị vô hiệu nếu bên bán chết sau khi ký? 

Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện sau: 

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Và theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 thì: 

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Đồng thời, từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu như: 

- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Theo đó, trường hợp bên bán căn hộ chung cư PHC Complex chết sau khi đã ký hợp đồng không phải điều kiện làm cho hợp đồng bị vô hiệu nếu tại thời điểm các bên xác lập hợp đồng mà vẫn đảm bảo điều kiện có hiệu lực theo quy định. 

Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023 thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư PHC Complex là thời điểm hoàn thành thủ tục công chứng, chứng thực. Nghĩa là nếu hợp đồng mua bán đã phát sinh hiệu lực trước khi bên bán chết thì hợp đồng vẫn tiếp tục có hiệu lực. 

Lưu ý: Trường hợp các bên chỉ ký mà không công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư PHC Complex và chưa thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì lúc này hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, sự vô hiệu của hợp đồng mua bán trong trường hợp này là vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức chứ không phải vì sự kiện chết của bên bán.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư PHC Complex có bị vô hiệu nếu bên bán chết sau khi ký? (Hình từ Internet)

Bên bán căn hộ chung cư PHC Complex chết thì hợp đồng mua bán có đương nhiên chấm dứt không? 

Căn cứ theo Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chấm dưt hợp đồng như sau:

Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.

Theo đó, trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện là căn cứ chấm dứt hợp đồng. 

Nghĩa là, nếu bên bán căn hộ chung cư PHC Complex chết mà người thừa kế của bên bán vẫn có thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thì hợp đồng mua bán không chấm dứt. 

Như vậy, hợp đồng căn hộ chung cư PHC Complex không đương nhiên chấm dứt khi bên bán chết nếu còn người thừa kế có thể tiếp tục thực hiện hợp đồng. 

Các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư PHC Complex cần đáp ứng những điều kiện gì? 

Căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau: 

Điều 161. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

2. Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai. 

3. Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư PHC Complex cần đáp ứng những điều kiện như sau: 

(1) Bên bán phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

(2) Bên mua là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

- Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai. 

(3) Bên mua là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này.