Giấy viết tay mua bán đất có hiệu lực trong những trường hợp nào theo quy định mới nhất?

Nội dung chính

Giấy viết tay mua bán đất có hiệu lực trong những trường hợp nào?

Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật không định nghĩa rõ “mua bán đất bằng giấy viết tay”, nhưng thuật ngữ này thường được hiểu là giao dịch chuyển nhượng đất không có công chứng hoặc chứng thực. Việc xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay cần căn cứ vào quy định pháp luật tại từng thời điểm cụ thể.

Tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:

Điều 42. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.

[...]

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt. Giao dịch không tuân thủ quy định này có thể bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được pháp luật công nhận và có hiệu lực, cụ thể:

- Trường hợp chuyển nhượng đất trước ngày 01/7/2014, khi người nhận chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ hợp lệ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp chuyển nhượng đất trước ngày 01/8/2024, khi người nhận có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp chuyển nhượng đất thông qua người nhận thừa kế, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Trong các trường hợp nêu trên, khi người nhận chuyển nhượng làm thủ tục đăng ký đất đai và đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, giấy viết tay trong giao dịch mua bán đất vẫn được chấp nhận và có hiệu lực pháp lý nếu thuộc các trường hợp này.

Giấy viết tay mua bán đất có hiệu lực trong những trường hợp nào? (Hình từ Internet)

Quyền sử dụng đất đang bị kê biên có được chuyển nhượng không?

Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định cụ thể như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

[...]

Như vậy, thông qua quy định trên thì một trong những điều kiện để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Do đó, quyền sử dụng đất đang bị kê biên không được chuyển nhượng.

Các trường hợp nào không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay?

Căn cứ theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định cụ thể về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.