Đang thế chấp căn hộ chung cư Ruby Garden có được chuyển nhượng không theo quy định mới nhất 2025?

Nội dung chính

Đang thế chấp căn hộ chung cư Ruby Garden có được chuyển nhượng không theo quy định mới nhất 2025?

Căn cứ theo Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Đồng thời, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

[...]

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Theo đó, theo quy định nêu trên thì bên thế chấp có nghĩa vụ không được bán tài sản thế chấp trừ trường hợp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Ruby Garden về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không tuân thủ, hợp đồng có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Tuy nhiên, nếu các bên đã thực hiện từ hai phần ba nghĩa vụ trở lên thì vẫn có thể được Tòa án công nhận hiệu lực mà không cần bổ sung công chứng, chứng thực.

Đang thế chấp căn hộ chung cư Ruby Garden có được chuyển nhượng không theo quy định mới nhất 2025? (Hình từ Internet)

Thế chấp căn hộ chung cư Ruby Garden có cần hợp đồng và công chứng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 162 Luật Nhà ở 2023 quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở, cụ thể:

Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

[...]

Và căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở, cụ thể:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Theo đó, khi thực hiện giao dịch về nhà ở (bao gồm thế chấp), các bên phải lập hợp đồng với đầy đủ nội dung theo quy định.

Đồng thời, hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn tất việc công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; còn chứng thực có thể thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, khi thế chấp căn hộ chung cư Ruby Garden, các bên bắt buộc phải lập hợp đồng thế chấp và thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi hoàn tất thủ tục này.

Người thế chấp căn hộ Ruby Garden có được tiếp tục sử dụng và giữ quyền sở hữu hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp, cụ thể:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Đối với căn hộ chung cư như Ruby Garden, bên thế chấp vẫn giữ quyền sở hữu và quyền sử dụng căn hộ, bao gồm quyền ở, cho thuê, cho mượn và khai thác lợi ích. Tuy nhiên, nếu muốn bán, tặng cho hay chuyển nhượng thì phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc tuân theo quy định pháp luật.

Người thế chấp căn hộ Ruby Garden vẫn được sở hữu và sử dụng tài sản, nhưng quyền định đoạt (như bán, tặng cho, chuyển nhượng) sẽ bị hạn chế và phụ thuộc vào sự chấp thuận của bên nhận thế chấp.