Cá nhân có được chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước trong hợp đồng thuê đất không?

Nội dung chính

Cá nhân có được chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước trong hợp đồng thuê đất không?

Tại khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có quy định về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

37. Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

[...]

Như vậy, cá nhân được chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước trong hợp đồng thuê đất.

Bên cạnh đó, người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của cá nhân đó.

Cá nhân có được chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước trong hợp đồng thuê đất không? (Hình từ Internet)

Cá nhân chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước có phải chịu thuế thu nhập cá nhân không?

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 và được hướng dẫn bởi Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân như sau:

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

[...]

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức;

Thu nhập chịu thuế tại khoản này bao gồm cả khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

[...]

Bên cạnh đó, Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định các trường hợp được miễn thuế liên quan đến nhà, đất, bất động sản bao gồm:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

[...]

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

[...]

Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất của cá nhân là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

Cá nhân có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước hay không?

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 37. Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất

[...]

2. Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại theo mục đích đã được xác định; được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

[...]

Ngoài ra, căn cứ điểm c khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 37. Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất

1. Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

[...]

Như vậy, cá nhân chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước nếu thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Nếu thuê trả tiền hàng năm, thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ được chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước trong hợp đồng thuê đất.