Bên mua căn hộ Ricca có được hủy hợp đồng nếu căn hộ có tranh chấp mà bên bán che giấu không?

Nội dung chính

Bên mua căn hộ Ricca có được hủy hợp đồng nếu căn hộ có tranh chấp mà bên bán che giấu không?

Căn cứ quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện của nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Thêm vào đó, căn cứ quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 về hủy bỏ hợp đồng như sau:

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Từ các phân tích trên, nếu chủ căn hộ Ricca che giấu việc căn hộ đang có tranh chấp nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán, thì hành vi này là vi phạm pháp luật.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện để nhà ở có sẵn được đưa vào giao dịch là phải đảm bảo không bị kê biên, không có tranh chấp và không thuộc diện cấm giao dịch. Khi căn hộ vẫn đang tranh chấp mà không được công khai, điều đó đồng nghĩa với việc không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giao dịch.

Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 vì vi phạm điều cấm của luật. Đồng thời, việc che giấu tình trạng tranh chấp còn được xem là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, làm cho bên mua không đạt được mục đích của việc giao kết.

Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, nếu việc che giấu tranh chấp gây ra thiệt hại thực tế hoặc làm chậm trễ trong việc nhận bàn giao nhà, bên mua còn có quyền yêu cầu bồi thường.

Như vậy, trong tình huống căn hộ có tranh chấp mà bên bán che giấu, hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, và bên mua có đầy đủ căn cứ pháp lý để yêu cầu bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Bên mua căn hộ Ricca có được hủy hợp đồng nếu căn hộ có tranh chấp mà bên bán che giấu không? (Hình từ Internet)

Khi hợp đồng mua bán căn hộ Ricca bị hủy bỏ thì bên bán có phải hoàn lại số tiền mà bên mua đã thanh toán?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng như sau:

Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

[...]

Căn cứ theo quy định trên, từ quy định trên có thể kết luận rằng, khi hợp đồng mua bán căn hộ Ricca bị hủy bỏ, bên bán có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bên mua toàn bộ số tiền đã thanh toán, sau khi trừ đi các chi phí hợp lý phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng (nếu có).

Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền tương ứng. Đồng thời, trong trường hợp bên bán vi phạm nghĩa vụ dẫn đến hợp đồng bị hủy bỏ, bên mua còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Các bên giao kết hợp đồng mua bán căn hộ Ricca phải tuân theo những nguyên tắc nào?

Căn cứ quy định tại Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 về các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự như sau:

Điều 3. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

1. Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản.

2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

3. Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.

4. Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

5. Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự.

Căn cứ theo quy định trên, khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ Ricca, các bên phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự.

Mọi chủ thể tham gia đều bình đẳng, được pháp luật bảo hộ về quyền nhân thân và tài sản, đồng thời việc ký kết hợp đồng phải dựa trên sự tự do, tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Trong quá trình thực hiện, các bên có nghĩa vụ hành xử trung thực, thiện chí, không được lợi dụng giao dịch để xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác hay lợi ích công cộng. Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì phải tự chịu trách nhiệm.

Vậy, hợp đồng mua bán căn hộ Ricca chỉ thực sự có giá trị pháp lý bền vững khi được ký kết và thực hiện trên cơ sở bình đẳng, minh bạch, tôn trọng pháp luật và trách nhiệm của các bên.