Bên cho thuê căn hộ chung cư Palm Heights tăng giá thuê sau khi cải tạo thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng không?

Nội dung chính

Bên cho thuê căn hộ chung cư Palm Heights tăng giá thuê sau khi cải tạo thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng không? 

Căn cứ theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 132. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê

[...]

2. Bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống; trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

[...]

Đồng thời tại khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định như sau: 

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

[...]

2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

[...]

Theo đó, trường hợp bên cho thuê điều chỉnh lại giá cho thuê sau khi cải tạo nhà mà bên thuê không đồng ý với giá thuê đó thì có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và được bồi thường thiệt hại. Nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê. 

Như vậy, bên cho thuê căn hộ chung cư Palm Heights tăng giá thuê sau khi cải tạo thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và được yêu cầu bồi thường thiệt hại. 

Bên cho thuê căn hộ chung cư Palm Heights tăng giá thuê sau khi cải tạo thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng không? (Hình từ Internet)

Khi cải tạo căn hộ chung cư Palm Heights đang cho thuê thì bên cho thuê có thể yêu cầu bên thuê thanh toán chi phí cải tạo không? 

Căn cứ theo Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau: 

Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Theo đó, bên cho thuê chỉ phải bồi thường đối với những mất mát, hư hỏng do mình gây ra. 

Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

[...]

Nghĩa là bên cho thuê phải chịu trách nhiệm về tình trạng của tài sản thuê, nếu có hư hỏng mà không do lỗi của bên thuê trong thời hạn thuê thì phải có trách nhiệm sửa chữa.

Do đó, nếu bên cho thuê cải tạo căn hộ chung cư Palm Heights mà những hư hỏng đó không phải do lỗi của bên thuê gây ra thì bên thuê không phải chịu trách nhiệm bồi thường. 

Đang cho thuê căn hộ chung cư Palm Heights mà lấy lại để cải tạo thì có phải bồi thường cho bên thuê không? 

Căn cứ theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau: 

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

[...]

Theo đó, trường hợp bên cho thuê lấy lại nhà đang cho thuê để cải tạo không phải căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật bởi  căn cứ theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau: 

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

[...]

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Theo đó, nếu một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng không phải do bên kia vi phạm nghĩa vụ thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.