Từ 1/7/2025 có được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nữa không?

Nội dung chính

Từ 1/7/2025 có được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nữa không?

Giấy viết tay mua bán nhà đất là gì?

Hiện nay, vẫn chưa có văn bản pháp luật nào quy định về khái niệm "giấy viết tay mua bán nhà đất". Tuy nhiên, trên thực tế có thể hiểu giấy viết tay mua bán nhà đất chính là việc hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

Từ 1/7/2025 có được sử dụng giấy viết tay khi mua bán nhà đất nữa không?

Căn cứ tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Ngoài ra căn cứ tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

[...]

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Như vậy, theo các quy định trên không được phép giao dịch nhà đất bằng giấy viết tay (không có công chứng hoặc chứng thực). Giao dịch chỉ có hiệu lực khi đã được công chứng hoặc chứng thực đúng quy định của pháp luật, trừ trường hợp đặc biệt theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên.

Bên cạnh đó tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 42. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.

[...]

Như vậy, theo quy định trên sẽ có những trường hợp ngoại lệ mà giao dịch bằng giấy viết tay khi mua bán nhà đất vẫn có thể được cấp sổ đỏ, bao gồm:

- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Hiện nay, vẫn chưa có văn bản pháp luật nào quy định rõ ràng từ ngày 1/7/2025 sẽ cấm hoàn toàn giấy viết tay khi mua bán nhà đất. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực các giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay (không công chứng/chứng thực) không còn được chấp nhận để làm thủ tục sang tên, cấp sổ đỏ, trừ các trường hợp chuyển tiếp nêu tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Từ 1/7/2025 có được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nữa không? (Hình từ Internet)

Làm sổ đỏ tại TPHCM cần chữ ký của những ai?

(1) Đối với trường hợp làm sổ đỏ lần đầu

Tại khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ nộp khi đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với lần đầu đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư gồm có:

Đơn đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất điền theo Mẫu số 04/ĐK của Phụ lục được ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP (cụ thể tại mục 1).

Như vậy, dựa vào mẫu đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK. Khi làm sổ đỏ tại TPHCM các đối tượng cần ký bao gồm người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.  

- Người sử dụng đất là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất và cần ký vào đơn đăng ký để xác nhận việc yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng cần ký vào đơn vì tài sản này sẽ được ghi nhận trong Giấy chứng nhận, và việc ký của chủ sở hữu đảm bảo quyền lợi của họ liên quan đến tài sản này. 

- Người quản lý đất, nếu có, cũng phải ký vào đơn để xác nhận vai trò và trách nhiệm của mình trong việc quản lý thửa đất đó.

(2) Đối với trường hợp cấp lại sổ đỏ 

Căn cứ tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp gồm

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và Giấy chứng nhận đã cấp.

Đối với trường hợp giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Theo quy định trên, thì đối với trường hợp cấp lại sổ thì cần chữ ký của những người sau:

- Chính người đứng tên trên sổ đỏ 

- Nếu sổ đỏ đứng tên hai người trở lên (đồng sở hữu): Tất cả các đồng sở hữu đều phải ký tên vào đơn đề nghị cấp lại (trừ khi có ủy quyền hợp lệ).

- Nếu là hộ gia đình thì đại diện hộ đứng tên (thường là chủ hộ) ký. Trong một số trường hợp cần chữ ký của các thành viên nếu có quyền sử dụng chung.

Các khoản thuế phí khi mua bán nhà đất tại TPHCM năm 2025 bao gồm những gì?

Dưới đây là toàn bộ phí, lệ phí, thuế mua bán nhà đất 2025 chi tiết nhất:

(1) Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định như sau:

Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế

[...]

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

[...]

Như vậy, việc mua bán nhà chính là thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản như nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai và đây là khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

(2) Thuế phi nông nghiệp

Thuế phí nông nghiệp là gì?

Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể về khái niệm thuế phi nông nghiệp. Tuy nhiên, căn cứ trên thực tế có thể hiểu "Thuế phi nông nghiệp là số tiền mà cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cần phải đóng cho Nhà nước khi sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng chịu thuế".

Khi mua bán nhà đất có cần phải nộp thuế phi nông nghiệp hay không?

Căn cứ tại Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp như sau:

Điều 2. Đối tượng chịu thuế

1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Bên cạnh đó căn cứ tại Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về người nộp thuế đất phi nông nghiệp như sau:

Điều 4. Người nộp thuế

1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.

2. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

a) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế;

b) Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;

c) Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;

d) Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;

đ) Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

Vì vậy, khi mua bán nhà đất mà nhà đất thuộc đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp thì tổ chức, cá nhân, hộ gia đình mua bán nhà đất phải có nghĩa vụ nộp thuế phi nông nghiệp. Nếu như mua bán nhà đất mà không thuộc đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp thì không cần phải đóng khoản thuế này.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp sổ đỏ thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

Căn cứ tại Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định về mức thuế phi nông nghiệp như sau:

(1) Đất ở:

- Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

(2) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư 153/2011/TT-BTC sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

(3) Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.

(4) Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.

(5) Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%.

Như vậy, đối với thuế phi nông nghiệp thì khi mua bán nhà đất cần phải lưu ý như sau:

- Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần sẽ áp dụng thuế phí nông nghiệp như sau:

+ Nếu diện tích trong hạn mức thì thuế suất sẽ là 0,03%

+ Nếu phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thì thuế suất sẽ là 0,07%

+ Nếu phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức thì thuế suất sẽ là 0,15%

- Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.

- Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%.

(3) Phí công chứng mua bán

Căn cứ tại tiết a1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định thì phí công chứng mua bán nhà đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Căn cứ tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng nhà đất như sau:

Ví dụ: nếu hợp đồng mua bán nhà đất của bạn có giá trị trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng thì mức thu phí sẽ là 1.000.000 + 0,06% của phần vượt quá 01 tỷ đồng.

(4) Hoa hồng môi giới (nếu có)

Căn cứ tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 63. Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản

1. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

2. Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.

Như vậy, đối với hoa hồng môi giới nhà đất thì mức thù lao sẽ do các bên tự thỏa thuận (nếu có môi giới) và mức thù lao môi giới nhà đất không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.

(5) Lệ phí trước bạ

Căn cứ tại khoản 1 điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định thì nhà đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ, trong đó:

- Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

- Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

Căn cứ tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định thì mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Căn cứ tại Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định về giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất như sau:

- Đối với đất:

+ Nếu giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

+ Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m² do UBND cấp tỉnh quy định

- Trường hợp nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m² do UBND cấp tỉnh quy định

- Đối với nhà:

+ Nếu giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

+ Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà của UBND cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 do UBND cấp tỉnh quy định x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

(6) Phí đăng bộ sang tên (sổ đỏ) 

Căn cứ tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT quy định thì Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm trong các danh mục thuộc khoản phí của HĐND cấp tỉnh. Tùy vào từng tỉnh thành sẽ có phí đăng bộ sang tên (sổ đỏ) khác nhau.