TPHCM cấm xây nhà ở riêng lẻ thấp tầng quanh các nhà ga metro và depot theo Nghị quyết 38 như thế nào?

Nội dung chính

TPHCM cấm xây nhà ở riêng lẻ thấp tầng quanh các nhà ga metro và depot theo Nghị quyết 38 như thế nào?

Ngày 28/8/2025, HĐND TPHCM đã thông qua Nghị quyết 38/2025/NQ-HĐND quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo Nghị quyết 38/2025/NQ-HĐND, ranh giới khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) bao gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận được xác định đến tận ranh các thửa đất nằm trong phạm vi bán kính 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga, depot. (Điều 4 Nghị quyết 38/2025/NQ-HĐND ).

Trong khu vực TOD không xây dựng mới dự án nhà ở với loại hình công trình nhà ở riêng lẻ thấp tầng. Trường hợp một thửa đất chỉ có một phần diện tích nằm trong vòng bán kính trên, UBND TP. HCM sẽ quyết định xem lấy trọn thửa hay chỉ tính phần diện tích thuộc phạm vi TOD.

Hệ số sử dụng đất được phép điều chỉnh tăng tối đa không quá 1,5 lần so với quy định nhằm khai thác quỹ đất và giá trị tăng thêm từ đất. Khu vực TOD cũng được quy hoạch có chức năng sử dụng đất hỗn hợp, bao gồm nhà ở - kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng và các dịch vụ công cộng. (Điều 5 Nghị quyết 38/2025/NQ-HĐND).

>> Vị trí 9 khu đất triển khai thí điểm TOD tại TPHCM năm 2025

TPHCM cấm xây nhà ở riêng lẻ thấp tầng quanh các nhà ga metro và depot theo Nghị quyết 38 như thế nào? (Hình từ Internet)

Quy hoạch khu vực TOD là gì?

Theo Điều 3 Nghị quyết 38/2025/NQ-HĐND nêu rõ như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Nghị quyết này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (sau đây gọi là TOD) là giải pháp quy hoạch, đầu tư đất đai, chỉnh trang và phát triển đô thị, lấy điểm kết nối giao thông đường sắt đô thị làm điểm tập trung dân cư, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng trong khoảng cách đi bộ đến phương tiện giao thông công cộng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, sức khoẻ cộng đồng, giảm phương tiện giao thông cơ giới cá nhân, giảm phát thải gây ô nhiễm môi trường, kết hợp với bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa.

Quy hoạch khu vực TOD là quy hoạch được phê duyệt phân chuyên biệt theo định hướng ưu tiên đi lại bằng giao thông công cộng cho khu vực bao gồm nhà ga hoặc đề-pô đường sắt đô thị và vùng phụ cận để xây dựng tuyến đường sắt đô thị hoặc hạ tầng tái tạo, chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị.

Tầm quy ước của nhà ga, đề-pô là tâm hình học của phạm vi chiếm dụng đất của công trình nhà ga, đề-pô được xác định trong hồ sơ thiết kế phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, Quy hoạch khu vực TOD là quy hoạch được phê duyệt phân chuyên biệt theo định hướng ưu tiên đi lại bằng giao thông công cộng cho khu vực bao gồm nhà ga hoặc đề-pô đường sắt đô thị và vùng phụ cận để xây dựng tuyến đường sắt đô thị hoặc hạ tầng tái tạo, chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị.

Việc phát triển đô thị theo mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng được thực hiện như thế nào?

Căn cứ theo Điều 6 Nghị quyết 188/2025/QH15 có quy định về việc phát triển đô thị theo mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng được thực hiện như sau:

(1) Việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt đô thị, quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân Thành phố tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt đô thị, quy hoạch khu vực TOD để xác định vị trí, ranh giới, diện tích đất thu hồi. Trong khu vực TOD, Ủy ban nhân dân Thành phố được quyết định các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch khác với quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn nhưng phải bảo đảm đáp ứng về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; được điều chỉnh chức năng sử dụng các khu đất trong khu vực TOD để khai thác quỹ đất và giá trị tăng thêm từ đất, phát triển các tuyến đường sắt đô thị, phát triển đô thị trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng

- Khi lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt đô thị, quy hoạch khu vực TOD, Ủy ban nhân dân Thành phố được quyết định các nội dung khác với quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan. Sau khi phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt đô thị, quy hoạch khu vực TOD được phê duyệt, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch khác có liên quan phải được kịp thời rà soát, điều chỉnh, cập nhật và công bố.

(2) Căn cứ quy hoạch khu vực TOD được phê duyệt, Ủy ban nhân dân Thành phố được quyết định việc chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch giữa các dự án, công trình trong khu vực TOD.

(3) Ngoài ra, Hội đồng nhân dân Thành phố còn quy định chi tiết Điều 6 Nghị quyết 188/2025/QH15.