Quy trình thẩm định giá đất dự án Đông Bình Dương
Nội dung chính
Quy trình thẩm định giá đất dự án Đông Bình Dương
Dự án khu đô thị Đông Bình Dương nằm trên mặt tiền đường Nguyễn Thị Minh Khai, một trong những tuyến đường huyết mạch kết nối trung tâm TP. Dĩ An, Bình Dương với TP. Biên Hòa, Đồng Nai. Đây là một dự án quy mô lớn, với tổng diện tích lên đến 126,7ha, được quy hoạch thành khu đô thị loại 2 của tỉnh.
Dự án quy hoạch 5 công viên, 16 mảng xanh, 1 chợ, 5 trường mầm non, 4 trường tiểu học. 1 trường THCS, 1 trường THPT, 2 phòng khám đao khoa, 7 tòa nhà chung cư.
Giá đất tại dự án này dao động từ 11,5 triệu đến 23 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí cụ thể. Đặc biệt, các khu vực mặt tiền đường lớn như Nguyễn Thị Minh Khai có giá cao hơn, khoảng 40 triệu đồng/m².
>>> Xem thông tin chi tiết Dự án Đông Bình Dương 2025: TẠI ĐÂY
Thẩm định giá đất là gì?
Thẩm định giá đất là một quá trình phân tích, đánh giá và đưa ra kết luận về giá trị của một khu đất. Thẩm định đất được thực hiện bởi các chuyên gia địa chất, kiến trúc sư hoặc những người có chuyên môn liên quan để đánh giá giá trị của khu đất theo các tiêu chuẩn và quy định nhà nước.
Cụ thể, căn cứ Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc định giá đất như sau:
- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất
- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Quy trình thẩm định giá đất dự án Đông Bình Dương
Tại Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về thủ tục xác định giá đất bao gồm các bước sau:
Tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành xác định giá đất dự án Đông Bình Dương cụ thể gồm các nội dung sau:
Bước 1: Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin
- Các thông tin cần thu thập gồm thông tin về thửa đất định giá, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất.
Việc thu thập, tổng hợp thông tin về thửa đất, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 02 đến Mẫu số 03 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
- Tổ chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thu thập thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.
>>> Tải Mẫu số 02 đến Mẫu số 03: TẠI ĐÂY
Bước 2: Lựa chọn phương pháp định giá đất dự án Đông Bình Dương
Tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp để đề xuất cho Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định căn cứ vào:
- Mục đích sử dụng đất
- Đặc điểm thửa đất, khu đất cần định giá
- Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất bao gồm:
Phương pháp so sánh: Áp dụng với trường hợp có ≥ 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất hoặc có sự tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trong trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Phương pháp thu nhập: Áp dụng để định giá các thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng lại xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất đưa ra định giá.
Phương pháp thặng dư: Áp dụng để định giá với thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng lại ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và giá đất đã được quy định trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Bước 3: Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất
- Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
- Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất thực hiện theo Mẫu số 16 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
Chứng thư định giá đất thực hiện theo Mẫu số 17 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
>>> Tải Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất: TẠI ĐÂY
>>> Tải mẫu Chứng thư định giá đất: TẠI ĐÂY
Hồ sơ định giá đất dự án Đông Bình Dương (Căn cứ tại Điều 31 Nghị định 71/2024/NĐ-CP) |
Quy trình thẩm định giá đất dự án Đông Bình Dương (Hình ảnh Internet)
Giá đất tại dự án Đông Bình Dương 2025 là bao nhiêu?
Giá đất tại dự án Đông Bình Dương hiện được đánh giá là cạnh tranh nhất trong khu vực TP Dĩ An, TP Thuận An và các khu vực lân cận. Cập nhật tháng 4/2025, giá đất dao động:
- Đất nền thương mại: 10,5 – 16 triệu/m²
- Giá trung bình lô 80m²: 960 triệu – 1,04 tỷ/nền (tùy vị trí)
Phân loại giá theo diện tích:
- Diện tích 60m² (6×10): 750-950 triệu/nền
- Diện tích 75m² (5×15): 790-950 triệu/nền
- Diện tích 80m² (5×16): 960 triệu – 1,2 tỷ/nền
- Diện tích 100m² (5×20): 1,2 – 1,5 tỷ/nền
- Diện tích 120m² (7.5×16): 1,35 – 1,7 tỷ/nền
So với giá đất nền tại các khu vực lân cận, mức giá này thấp hơn khoảng 20-30%, tạo cơ hội lớn cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Dưới đây là bảng giá đất dự án Đông Bình Dương năm 2025
STT | Diện tích | M2 | Đơn giá/m² | Tổng tiền |
---|---|---|---|---|
1 | 5x13 | 65m² | 13.000.000đ | 845.000.000đ |
2 | 5x13 | 65m² | 14.000.000đ | 910.000.000đ |
3 | 5x13 | 65m² | 15.000.000đ | 975.000.000đ |
4 | 5x16 | 80m² | 10.000.000đ | 800.000.000đ |
5 | 5x16 | 80m² | 12.500.000đ | 1.000.000.000đ |
6 | 5x16 | 80m² | 15.000.000đ | 1.200.000.000đ |
7 | 5x17 | 85m² | 11.000.000đ | 935.000.000đ |
8 | 5x17 | 85m² | 13.000.000đ | 1.105.000.000đ |
9 | 5x17 | 85m² | 15.000.000đ | 1.275.000.000đ |
10 | 5x20 | 100m² | 12.000.000đ | 1.200.000.000đ |
11 | 5x20 | 100m² | 13.000.000đ | 1.300.000.000đ |
12 | 5x20 | 100m² | 14.000.000đ | 1.400.000.000đ |
13 | 7,5x16 | 120m² | 10.000.000đ | 1.200.000.000đ |
14 | 7,5x16 | 120m² | 11.000.000đ | 1.320.000.000đ |
15 | 7,5x16 | 120m² | 12.000.000đ | 1.440.000.000đ |
16 | 7,5x18 | 135m² | 9.500.000đ | 1.282.500.000đ |
17 | 7,5x18 | 135m² | 10.000.000đ | 1.350.000.000đ |
18 | 7,5x18 | 135m² | 11.000.000đ | 1.485.000.000đ |
Lưu ý: Bảng giá đất dự án Đông Bình Dương năm 2025 chỉ mang tính tham khảo
Lộ trình bàn giao nền và cấp sổ hiện tại
Việc bàn giao nền và cấp sổ tại dự án Đông Bình Dương đang được triển khai theo từng giai đoạn:
Bàn giao nền: Hiện đang thực hiện định kỳ vào cuối tuần cho các phân khu đã hoàn thiện hạ tầng. Dự kiến đến cuối quý 2/2025 sẽ hoàn thành bàn giao 80% số nền trong toàn dự án.
Cấp sổ: Dự kiến, việc cấp sổ đỏ sẽ được triển khai từ quý 4/2025, ưu tiên cho các phân khu đã bàn giao nền và có người dân xây dựng nhà ở.
Tiến độ giao đất đã được thực hiện qua 10 đợt, cụ thể:
Đợt 1-2: 947.223,7 m² (QĐ 3738/QĐ-UBND ngày 27/11/2008)
Đợt 3-10: Tổng cộng 304.574,3 m² (từ 2009 đến 2023)
Tổng diện tích đã giao: 1.251.798,0 m² (tương đương 98,8% tổng diện tích dự án)
Phần còn lại khoảng 15.204,0 m² (1,2%) đã hoàn tất đền bù và đang hoàn thiện thủ tục pháp lý để giao nốt trong quý 2/2025.
Lưu ý: Mọi thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo, để đảm bảo an toàn và loại bỏ mọi rủi ro pháp lý khi đầu tư vào dự án Đông Bình Dương, nhà đầu tư nên kiểm tra và xác minh đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan, đồng thời tham vấn chuyên gia pháp lý hoặc luật sư bất động sản để đảm bảo tuân thủ đúng quy định hiện hành.
Điều kiện mua bán đất nền dự án mới nhất 2025?
Theo quy định cụ thể tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có đề cập tới điều kiện mua bán đất nền dự án. Cụ thể điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau:
(1) Dự án bất động sản khi có quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
- Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng,pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn
- Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.
- Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
- Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, pháp luật về đầu tư;
- Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
(2) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
(3) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
(4) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
(5) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
(6) Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
(7) Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
(8) Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.