Kinh nghiệm đầu tư đất nền phân lô hiệu quả, sinh lời cao với một thị trường bất động sản 2024 đầy biến động

Đất nền là kênh đầu tư hấp dẫn, tuy nhiên lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Với bối cảnh thị trường hiện nay, việc lựa chọn đất nền phân lô sinh lời cao đòi hỏi người mua phải có nhận định chính xác.

Nội dung chính

Kinh nghiệm đầu tư đất nền phân lô hiệu quả, sinh lời cao với một thị trường bất động sản 2024 đầy biến động

Ngoài việc đảm bảo mua được mảnh đất phân lô an toàn, đáp ứng các điều kiện về pháp lý, nhà đầu tư cũng có thể tham khảo các kinh nghiệm đầu tư đất nền phân lô hiệu quả, sinh lời cao dưới đây:

(1) Chọn đất nền có vị trí giao thông tốt

Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng khi lựa chọn đầu tư đất phân lô bán nền. Vị trí kết nối tốt là nơi có giao thông thuận tiện di chuyển vào trung tâm của đô thị, kết nối ngay tới các trục đường lớn như đường quốc lộ, đường vành đai, đường cao tốc hay gần các tiện ích ngoại khu. Do vậy, khi chọn những khu vực có hạ tầng giao thông và kết nối tốt bạn sẽ đảm bảo được giá trị sinh lời và tiềm năng tăng giá lớn của đất nền trong tương lai.

(2) Nên đầu tư vào khu vực có mật độ dân cư tương đối

Nhằm tránh trường hợp chôn vốn tại những nơi "đồng không mông quạnh". Bạn nên lựa chọn những nơi có khu dân cư trong phạm vi từ 3km đến 5km nhằm đảm bảo sự tăng giá của bất động sản vì khi mật độ dân cư tăng lên đồng nghĩa nhu cầu và giá đất khu vực đó cũng tăng lên tương ứng.

(3) Hãy định giá đất nền

Hãy tìm hiểu các lô đất tại những vùng xung quanh bằng cách trao đổi với nhiều nhà môi giới khác nhau và trò chuyện với người dân địa phương. Qua đó bạn có thể so sánh ưu nhược điểm của từng khu vực và cũng như đưa ra nhận định giá đất tại khu vực nào là hợp lý. Ngoài ra, việc nắm nhiều thông tin sẽ giúp bạn thương lượng với người bán nếu mua được đất nền với giá tốt. Đây là một trong những điều kiện giúp cho bạn đạt được tỷ suất sinh lời cao.

(4) Chọn đất nền phân lô có tính thanh khoản tốt

Bạn nên tự mình kiểm tra và quan sát về tình trạng thực sự của mảnh đất này chẳng hạn như khi trời mưa có bị ngập không, lưu lượng xe tải, xe container đi qua khu đất có gây bụi và ảnh hưởng đến giao thông của vùng đất không. Hãy khảo sát trên các trang mua bán đất nền uy tín với tần suất hoạt động mua bán đất ở khu vực này và tỷ suất sinh lời theo từng năm như thế nào? Song, bạn cần xem xét kỹ lưỡng vì các yếu tố này quyết định tính thanh khoản của đất nền bạn đang có ý định đầu tư.

(5) Cân đối đồng tiền cá nhân khi đầu tư đất

Bạn chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi trong vòng 2 đến 6 năm của mình để đầu tư đất nền để khi thị trường có sự biến đổi đột ngột thì bạn vẫn có thể xoay sở được nguồn vốn của mình. Trong trường hợp bạn dùng đòn bẩy tài chính thì nên vay không quá 50% giá trị của lô đất.

(6) Đầu tư đất nền theo đội nhóm

Nên đầu tư đất nền cùng với những người đã có kinh nghiệm am hiểu thị trường bất động sản đất nền.

Kinh nghiệm đầu tư đất nền phân lô hiệu quả, sinh lời cao với một thị trường bất động sản 2024 đầy biến động (Hình ảnh từ internet)

Kinh nghiệm đầu tư đất nền phân lô an toàn dành cho các nhà đầu tư

Tình trạng phân lô bán nền trái phép dù chưa đủ điều kiện mở bán diễn ra khá nhiều ở các địa phương. Khách hàng không chỉ mệt mỏi, tốn kém thời gian, tiền bạc kiện tụng mà khả năng lấy lại tiền rất khó khăn, trong khi đất cũng không thể sử dụng được. Chính vì thế, người mua không nên nghe lời hứa hẹn một chiều từ bên bán mà phải tìm hiểu kỹ về quy trình bán dự án đất nền cũng như xem xét kinh nghiệm đầu tư đất nền phân lô an toàn dưới đây:

(1) Kiểm tra thông tin về chủ đầu tư

Trong trường hợp bên bán không phải là chủ đầu tư, người mua nên xem xét lại bởi nhiều kẻ xấu vì lợi nhuận mà bất chấp bán cả dự án “ma”. Mặt khác, người mua cần tìm hiểu xem người thực hiện giao dịch với mình có được chủ đầu tư ủy quyền hay không bởi trên thị trường hiện có không ít trường hợp cò đất đưa ra các thông tin không rõ ràng, không được ủy quyền nhưng vẫn đứng ra thực hiện các giao dịch.

(2) Tìm hiểu tính pháp lý của dự án

Người mua cần tìm hiểu chủ đầu tư dự án có được UBND cấp phép chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền hay không. Các giấy tờ liên quan cần kiểm tra bao gồm:

• Các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước;

• Chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp;

• Bản vẽ thi công được phê duyệt;

• Các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

• Văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

• Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Cần hết sức thận trọng với những lô đất có giá rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung vì rất có thể, lô đất đó nằm ở vị trí xa xôi, khó tiếp cận giao thông, tính pháp lý không rõ ràng hoặc đang bị tranh chấp.

(3) Kiểm tra kết cấu hạ tầng

Việc kiểm tra kết cấu hạ tầng công trình có đúng như quy hoạch 1/500 không cũng rất quan trọng. Các hạng mục cần kiểm tra bao gồm: dịch vụ hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội có sự kết nối với nhau không, các tiện ích nội khu và ngoại khu có đảm bảo không, hệ thống điện, nước, thu gom rác thải có đầy đủ không,…

(4) Kiểm tra xem đất có bị thế chấp hay tranh chấp hay không

Người mua có thể liên hệ văn phòng đất đai tại nơi mua đất để kiểm tra bởi một số dự án dù đã đủ điều kiện phân lô bán nền nhưng đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp. Việc xác minh thông tin tại văn phòng đất đai cũng giúp người mua biết được dự án mình sắp mua có thật không, tránh mua phải dự án “ma” dẫn đến “tiền mất tật mang”. Ngoài ra, người mua không nên ký các dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn,… vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đất được xác định giá theo phương pháp mới

Để kiểm soát giá đất "nhảy múa", Bộ Tài nguyên và Môi trường đang Dự thảo Thông tư quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, trong đó đề xuất quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.

Tại Dự thảo, quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất được đề xuất bao gồm: Công tác chuẩn bị; thu thập tài liệu, dữ liệu; rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu; dữ liệu không gian giá đất; xây dựng tài liệu số về giá đất; xây dựng dữ liệu thuộc tính giá đất; đối soát, hoàn thiện dữ liệu giá đất; xây dựng siêu dữ liệu giá đất; kiểm tra, nghiệm thu cơ sở dữ liệu giá đất.

Ngoài ra, theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Theo đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, căn cứ Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo hướng: Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất (bao gồm vị trí, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất).

Cùng với đó, Nghị định trên quy định khảo sát, thu thập thông tin về giá đất cho từng vị trí đất, khu vực theo quy định như: Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất bao gồm giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,...

Đồng thời, tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng quy định về thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực; giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất.