Từ 01/08/2024, doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu có được kinh doanh bất động sản không?

Nội dung chính

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu có được kinh doanh bất động sản không?

Căn cứ theo khoản 2 điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 về điều kiện doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải đáp ứng:

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

...

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Vì vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu có thể tiếp tục kinh doanh bất động sản, nhưng bắt buộc phải tuân thủ các quy định về tỷ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.

Từ 01/08/2024, doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu có được kinh doanh bất động sản không? (Hình từ Internet)

Tỷ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo là bao nhiêu?

Căn cứ theo Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về tỷ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải đáp ứng:

Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản căn cứ vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư, kinh doanh quyết định việc vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bảo đảm:

a) Đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp;

b) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó;

c) Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 04 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

2. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này.

Do đó, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quyền dựa vào vốn chủ sở hữu và phương án kinh doanh để quyết định việc vay vốn tại tổ chức phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, tỷ lệ vay này phải đảm bảo đáp ứng các yêu cầu về an toàn tài chính, tuân thủ các quy định pháp luật về tín dụng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện các dự án đã được phê duyệt, cần phải đảm bảo tổng số dư nợ vay cộng với vốn chủ sở hữu không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.

Đối với dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, tổng dư nợ vay không được vượt quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp. Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, tổng dư nợ vay không vượt quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu.

Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được xác định như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 điều 6 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về vốn chủ sở hữu cuả doanh nghiệp được xác định như sau:

Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và tổng vốn đầu tư dự án bất động sản

1. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn làm nhà đầu tư, lựa chọn làm chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu giá; pháp luật về đấu thầu, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phát triển đô thị; được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, được xác định căn cứ vào:

a) Kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm; trường hợp không có kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm thì dùng kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán của năm liền trước theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về kiểm toán, pháp luật về kế toán;

b) Đối với doanh nghiệp thành lập và hoạt động chưa đủ 12 tháng thì vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ đã góp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

Như vậy, vốn chủ sở hữu được xác định dựa trên báo cáo tài chính trong năm, trường hợp không có báo cáo tài chính trong năm thì xác định trên báo cáo tài chính năm liền trước. Còn đối với doanh nghiệp mới thành lập và hoạt động chưa đủ 12 tháng thì xác định theo vốn điều lệ đã góp.