Những điều cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thân

Nội dung chính

Chuyển quyền sử dụng đất cho người thân có thể thông qua hình thức nào?

Căn cứ tại khoản 19 Điều 3 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định người thân thích là người có quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng, người có cùng dòng máu về trực hệ và người có họ trong phạm vi ba đời.

Khái niệm người thân không được định nghĩa cụ thể trong Bộ luật Dân sự 2015 hay các văn bản quy phạm pháp luật chung, nhưng thường được hiểu theo nghĩa rộng hơn so với người thân thích. 

Trong thực tế, người thân thường được hiểu là những người có mối quan hệ gia đình gần gũi như vợ, chồng; cha mẹ (bao gồm cha mẹ đẻ và cha mẹ nuôi); con cái (bao gồm con đẻ và con nuôi); anh, chị, em ruột; ông bà nội, ông bà ngoại; cháu nội, cháu ngoại. Ngoài ra, khái niệm này còn bao gồm các mối quan hệ qua hôn nhân như bố mẹ chồng/vợ, con dâu, con rể, và anh chị em dâu, rể. Trong một số trường hợp, người thân có thể được hiểu rộng hơn, bao gồm cả các mối quan hệ họ hàng khác như cô, dì, chú, bác, anh chị em họ, tùy thuộc vào quy định cụ thể của pháp luật hoặc thông lệ xã hội.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, tại khoản 5 Điều 23 Luật Đất đai 2024 công dân có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

Như vậy, có thể chuyển quyền sử dụng đất cho người thân thông qua các hình thức chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.

Những điều cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thân (Hình từ Internet)

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thân có nộp thuế thu nhập cá nhân?

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, pháp luật quy định miễn thuế thu nhập cá nhân cho các trường hợp chuyển nhượng giữa vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Như đã phân tích, người thân là một khái niệm có phạm vi rộng hơn so với người thân thích. Điều này dẫn đến sự khác biệt trong việc áp dụng các quy định pháp luật, đặc biệt là các chính sách miễn thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không phải mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người được coi là người thân đều được miễn thuế, mà chỉ những mối quan hệ cụ thể tại quy định nêu trên mới được miễn thuế. Đây là những trường hợp được pháp luật xác định là quan hệ thân thích trực tiếp, có tính ràng buộc chặt chẽ về huyết thống, hôn nhân hoặc nuôi dưỡng. Vì vậy, việc miễn thuế thu nhập cá nhân trong các trường hợp này nhằm khuyến khích việc chuyển giao tài sản giữa các thành viên gia đình mà không tạo gánh nặng tài chính.

Trong khi đó, các mối quan hệ người thân khác nhưng không thuộc phạm vi trên, như: quan hệ họ hàng xa (anh chị em họ, cô, dì, chú, bác, cháu họ), quan hệ qua hôn nhân mở rộng (chẳng hạn anh rể với em vợ, chị dâu với em chồng), quan hệ thông qua kết nghĩa hoặc không được pháp luật công nhận chính thức, các mối quan hệ này, nếu có phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân như các giao dịch thông thường, vì pháp luật không công nhận đây là các đối tượng được miễn thuế theo quy định nêu trên. 

Như vậy, không phải mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thân đều được miễn thuế thu nhập cá nhân. Chỉ những mối quan hệ thân thích trực tiếp, được pháp luật quy định rõ ràng như vợ chồng, cha mẹ con, ông bà cháu, anh chị em ruột mới được miễn thuế. Các mối quan hệ khác, dù được xem là "người thân" trong xã hội, vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo pháp luật hiện hành.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất cho người thân không thuộc trường hợp được miễn thuế

Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng đất theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trong đó:

(1) Giá chuyển nhượng

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

(2) Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại

(3) Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Như vậy, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất cho người thân không thuộc trường hợp được miễn thuế sẽ được xác định dựa vào công thức trên.