Nhà đồng sở hữu là gì? Có bán được không?

Nội dung chính

Nhà đồng sở hữu là gì?

Theo khoản 1 Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 thì sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.

Như vậy, nhà đồng sở hữu là loại tài sản thuộc quyền sở hữu của từ hai người trở lên. Các chủ sở hữu đều có quyền quản lý, sử dụng và định đoạt đối với căn nhà, dựa trên sự thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật.

Ngoài ra, mỗi đồng sở hữu sẽ chịu trách nhiệm và thực hiện quyền đối với phần tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Phần quyền sở hữu này có thể được phân chia bằng nhau hoặc không đồng đều tùy vào sự thống nhất giữa các bên.

Nhà đồng sở hữu là gì? Có bán được không? (Hình từ Internet)

Những lưu ý khi bán nhà đồng sở hữu?

Khi bán nhà đồng sở hữu, người bán cần chú ý những điểm quan trọng sau:

(1) Nhà đồng sở hữu thuộc loại hình sở hữu chung hợp nhất:

Theo Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung hợp nhất là hình thức mà phần quyền sở hữu của từng người không được xác định riêng biệt trên tài sản chung. Trong trường hợp này, tất cả các chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản.

(2) Thỏa thuận giữa các đồng sở hữu:

Khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng việc định đoạt tài sản chung hợp nhất phải dựa trên sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu. Nếu không đạt được thỏa thuận, việc xử lý sẽ tuân theo quy định của pháp luật.

(3) Đối với sở hữu chung của thành viên gia đình:

Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu mọi giao dịch liên quan đến tài sản chung trong gia đình, đặc biệt là bất động sản, phải có sự đồng ý của tất cả thành viên thành niên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Nếu không có thỏa thuận, tài sản sẽ được phân chia theo quy định của pháp luật quy định về sở hữu chung theo phần, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015

(4) Quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu khác:

Theo khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một chủ sở hữu muốn bán phần quyền của mình, các đồng sở hữu còn lại có quyền ưu tiên mua.

Thời hạn để thực hiện quyền ưu tiên mua là 03 tháng đối với bất động sản và 01 tháng đối với động sản, tính từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản về việc bán và điều kiện bán.

Nếu hết thời hạn này mà không có ai mua, phần quyền sở hữu có thể được bán cho người ngoài.

Nếu một phần quyền sở hữu được bán cho người khác mà không thông báo hoặc không đảm bảo quyền ưu tiên mua, các đồng sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án chuyển quyền và nghĩa vụ mua bán sang cho mình. Thời hạn để yêu cầu là 03 tháng kể từ ngày phát hiện vi phạm. Bên gây thiệt hại phải bồi thường nếu có.

Mua bán nhà đồng sở hữu có phải cần Giấy chứng nhận không?

Theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, việc mua bán nhà đồng sở hữu phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, trừ các trường hợp mua bán cụ thể tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023