Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất? Tổng hợp điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới nhất

Nội dung chính

Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất 2024? 

Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất năm 2024 là Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2023. Có hiệu lực thi hành chính thức từ ngày 01 tháng 08 năm 2024.

Theo Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định đối tượng áp dụng là các tổ chức và cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Đồng thời, cũng áp dụng đối với các cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất? Tổng hợp điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới nhất (Hình từ internet)

Tổng hợp điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới nhất

- Giảm số tiền phải thanh toán trước khi tiến hành thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Căn cứ theo Điều 25 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về chế độ thanh toán trong việc mua bán, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Cụ thể, việc thanh toán trong các giao dịch thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn trong công trình hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện qua nhiều đợt. Đợt thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các đợt thanh toán tiếp theo sẽ phụ thuộc vào tiến độ xây dựng, cho đến khi nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn được bàn giao cho bên thuê mua. Tuy nhiên, tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

Vì vậy, theo quy định mới, tỷ lệ thanh toán trước khi nhận nhà ở hình thành trong tương lai đã được giảm xuống còn 50%, thay vì 70% như trước đây tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

- Chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc nhận tiền thanh toán qua ngân hàng

Theo khoản 2 Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định như sau:

Thanh toán trong kinh doanh bất động sản

...

2. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng theo các hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng cung cấp dịch vụ bất động sản thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hợp pháp tại Việt Nam.

...

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản dựa trên thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng và phải tuân thủ các quy định pháp luật về thanh toán.

Do đó, theo quy định mới, các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản đều phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng.

Tuy nhiên, đối với các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, các tổ chức, cá nhân bán nhà ở hoặc công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc có quy mô nhỏ thì không yêu cầu phải thanh toán qua ngân hàng.

- Môi giới bất động sản sẽ không được phép hành nghề tự do

Theo khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

Phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

Bắt buộc làm việc trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Như vậy, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản chỉ được hoạt động trong các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Điều này có nghĩa là các cá nhân không còn được phép hành nghề môi giới bất động sản tự do như trước đây.

- Điểm mới về các điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản

Theo khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức hoặc cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp chuyên về dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, và phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Cần xây dựng và áp dụng quy chế hoạt động cho dịch vụ môi giới bất động sản;

- Phải có cơ sở vật chất và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về hoạt động môi giới bất động sản theo quy định của Chính phủ;

- Doanh nghiệp phải có ít nhất một cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

- Trước khi bắt đầu hoạt động, doanh nghiệp môi giới bất động sản phải gửi thông tin về doanh nghiệp của mình đến cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản cấp tỉnh nơi doanh nghiệp được thành lập, để cơ quan này đăng tải thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, theo quy định của Luật Kinh danh bất động sản 2023.

- Siết chặt việc phân lô, bán nền ngay cả đối với các đô thị loại III

Theo khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cá nhân tự xây dựng nhà ở chỉ áp dụng với các khu vực không nằm trong phạm vi phường, quận, hoặc thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, và loại III. Đồng thời, không áp dụng đối với đất thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để xác định những khu vực mà chủ đầu tư dự án được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, quy định mới đã loại trừ hoàn toàn việc phân lô, bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III.

- Tiền hoa hồng và thù lao môi giới bất động sản phải được thanh toán qua chuyển khoản ngân hàng

Theo khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, các chủ thể như chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thực hiện việc nhận tiền thanh toán theo các hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Đồng thời, theo khoản 1 Điều 63 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản sẽ nhận tiền thù lao hoặc hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Từ hai quy định trên, có thể khẳng định rằng mọi khoản thù lao và hoa hồng liên quan đến môi giới bất động sản sẽ được chuyển khoản qua hệ thống ngân hàng.

- Chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc với mức tối đa là 5% giá bán của nhà ở sẽ hình thành trong tương lai.

Theo khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc diện tích sàn trong công trình xây dựng.

Do đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán của nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai, điều này không được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập công ty

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, đối tượng này phải thực hiện việc kê khai và nộp thuế theo quy định, đồng thời đáp ứng các điều kiện sau: có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và không trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, tạm giam, chấp hành hình phạt tù, hoặc bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc; không bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.

Chính phủ sẽ ban hành quy định cụ thể về tiêu chí xác định quy mô nhỏ dựa trên số lượng và giá trị các loại bất động sản.

Như vậy, theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được miễn yêu cầu thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Các tổ chức và cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản vẫn phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định.

Các loại bất động sản dự án bất động sản nào được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023?

Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về các loại bất động sản dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh như sau:

Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

5. Dự án bất động sản.

6. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Như vậy, theo quy định pháp luật các loại bất động sản và dự án bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm nhà ở có sẵn và hình thành trong tương lai, công trình xây dựng phục vụ nhiều mục đích khác nhau, phần diện tích sàn trong công trình, quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, và các dự án bất động sản.