Khu chung cư là gì? Đất xây dựng khu chung cư bao gồm những gì?

Nội dung chính

Khu chung cư là gì? Đất xây dựng khu chung cư bao gồm những gì?

Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện nay không có định nghĩa cụ thể thế nào là khu chung cư.

Tuy nhiên trước đây, khu chung cư đã từng được định nghĩa tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Có thể tham khảo định nghĩa này như sau:

Khu chung cư là khu có từ 02 khối (block) nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.

Vậy, có thể hiểu rằng khu chung cư là khu tập hợp từ 2 khối nhà chung cư trong một khu đất theo quy hoạch.

Căn cứ vào Điều 197 Luật Đất đai 2024 quy định về đất xây dựng khu chung cư như sau:

Đất xây dựng khu chung cư

1. Đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất ở để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của người dân trong khu chung cư và đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Thêm vào đó, tại khoản 1 Điều 92 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau:

Đất xây dựng khu chung cư

1. Đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất ở để xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư), xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của người dân trong khu chung cư và đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

...

Như vậy, đất xây dựng khu chung cư bao gồm những loại sau:

- Đất ở để xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ.

- Đất xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của người dân trong khu chung cư và đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng.

Khu chung cư là gì? Đất xây dựng khu chung cư bao gồm những gì? (Hình từ Internet)

Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận trong các dự án xây dựng khu chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thế nào?

Căn cứ vào khoản 3 Điều 92 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận trong các dự án xây dựng khu chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện như sau:

- Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua;

- Quyền sử dụng đất quy định như trên là sử dụng chung; việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất này do những người có chung quyền sử dụng đất quyết định theo đa số và phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, phù hợp với quy định của pháp luật;

- Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích căn hộ, diện tích đất sử dụng chung quy định tại điểm a khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài;

- Khi cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ thì giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất theo quy định.

Diện tích đất thuộc dự án xây dựng khu chung cư, nhà chung cư còn lại ngoài phần diện tích quy định thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư.

Diện tích làm đường giao thông trong khu chung cư có được cấp giấy chứng nhận không?

Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 92 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau:

Đất xây dựng khu chung cư

...

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng khu chung cư, nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

...

b) Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân trong và ngoài khu chung cư, nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

...

Như vậy, với phần diện tích làm đường giao thông trong khu chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì không được cấp Giấy chứng nhận.