Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản không?
Nội dung chính
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì?
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về mặt bằng kinh doanh là gì. Tuy nhiên, ta có thể hiểu mặt bằng kinh doanh là không gian hoặc khu vực được thuê, mướn hoặc sở hữu để phục vụ cho mục đích kinh doanh, buôn bán. Mặt bằng có thể là một cửa hàng, văn phòng, nhà kho, gian hàng, hoặc các khu vực kinh doanh khác.
Vậy còn hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì? Căn cứ theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thuê tài sản như sau:
Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, thông qua khái niệm “hợp đồng thuê tài sản”, ta có thể hiểu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một loại hợp đồng thuê tài sản trong đó bên cho thuê giao mặt bằng (tài sản) cho bên thuê để sử dụng vào mục đích kinh doanh trong một khoảng thời gian nhất định. Bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê cho bên cho thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận.
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản không? (Hình từ Internet)
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về khái niệm kinh doanh bất động sản như sau:
Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
...
Như vậy, theo quy định nêu trên thì việc kinh doanh bất động sản bao gồm cả việc cho thuê bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Do đó, việc cho thuê mặt bằng kinh doanh cũng được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản. Và hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh không?
Căn cứ theo quy định tại điểm g khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
Quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
…
2. Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
…
e) Yêu cầu bên thuê giao lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi: chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự đồng ý của bên cho thuê; sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
h) Quyền khác theo hợp đồng.
Đồng thời, căn cứ theo quy định tại điểm g khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
…
3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
…
e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba;
…
Theo đó, cả 2 bên (bên cho thuê và bên thuê) đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh.
Cụ thể bên thuê mặt bằng kinh doanh được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê có các hành vi:
- Chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán đã ghi trong hợp đồng mà không được sự đồng ý của bên cho thuê.
- Sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê.
- Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê.
- Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Đồng thời, bên cho thuê mặt bằng kinh doanh được quyền chấm dứt hợp đồng kinh doanh khi bên thuê có các hành vi:
- Không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bảo đảm an toàn sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê.
- Tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba.