Nội dung chính

• Tách thửa đất được định nghĩa như thế nào?
• Khi tách thửa đất thì cần phải tuân thủ những nguyên tắc nào?
• Diện tích tách thửa đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ từ ngày 1/8?

Tách thửa đất được định nghĩa như thế nào?

Hiện hành không có quy định giải thích trực tiếp như thế nào là "tách thửa đất". Tuy nhiên, thực tế có thể hiểu tách thửa đất là quá trình phân chia một thửa đất lớn thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn, mỗi thửa có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất riêng biệt.

Đồng nghĩa với việc từ một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu, sau khi tách thửa, sẽ có nhiều Giấy chứng nhận mới được cấp cho các thửa đất mới hình thành.

Diện tích tách thửa đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ từ ngày 1/8? (Hình từ Internet)

Khi tách thửa đất thì cần phải tuân thủ những nguyên tắc nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024:

Tách thửa đất, hợp thửa đất

1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Theo đó, nguyên tắc cần tuân thủ khi tách thửa đất bao gồm:

- Có giấy chứng nhận hợp lệ: Thửa đất phải được cấp một trong các loại giấy chứng nhận theo quy định, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- Còn trong thời hạn sử dụng đất: Thửa đất phải đảm bảo thời hạn sử dụng vẫn còn hiệu lực.

- Không có tranh chấp hoặc hạn chế:

+ Đất không tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

+ Nếu đất có tranh chấp nhưng xác định được diện tích và ranh giới không tranh chấp, phần đất còn lại vẫn được phép tách thửa.

- Đảm bảo hạ tầng kỹ thuật:

+ Thửa đất sau khi tách phải có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng, đảm bảo cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cơ bản khác.

+ Nếu dành một phần đất để làm lối đi, phần diện tích này không cần chuyển mục đích sử dụng đất.

Diện tích tách thửa đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ từ ngày 1/8?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024:

Tách thửa đất, hợp thửa đất

...

2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Theo quy định trên, việc tách thửa đất phải tuân thủ các điều kiện sau:

(1) Diện tích tách thửa đất tối thiểu

Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo loại đất sử dụng, được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Nếu thửa đất tách ra có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu, phải hợp thửa với thửa đất liền kề.

(2) Chuyển mục đích sử dụng đất:

- Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, thửa đất sau khi tách phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển đổi.

- Đối với thửa đất có cả đất ở và đất khác, không bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.

(3) Phân chia theo quyết định của Tòa án:

- Nếu việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án không đảm bảo các điều kiện về diện tích và kích thước tách thửa theo quy định, thì không được thực hiện tách thửa.

Ví dụ: Tại TP.HCM, theo Quyết định 100/2024/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở được quy định như sau:

Khu vực 1: Gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.

- Diện tích tối thiểu: 36m².

- Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất: Không nhỏ hơn 3m.

>> Thông tin về: Diện tích tối thiểu được tách thửa đất trên địa bàn TP.HCM năm 2025

Như vậy, đối với trường hợp cấp sổ đỏ do tách thửa cần phải tuân thủ điều kiện các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.