Đất nông nghiệp được thừa kế trước khi kết hôn, sau khi kết hôn lên thổ cư thì ly hôn chia như thế nào?

Nội dung chính

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư được tính thế nào?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 những loại đất sau đây được phân loại thành đất nông nghiệp: Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; đất trồng cây lâu năm; Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất chăn nuôi tập trung; đất làm muối; đất nông nghiệp khác.

Bên cạnh đó, đất thổ cư là một thuật ngữ phổ biến tại Việt Nam, dùng để chỉ loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được phép sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ đời sống dân cư. Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 thì đất thổ cư là đất ở (đất ở nông thôn và đất ở đô thị).

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024 cũng quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Theo đó, tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất - Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)

Lưu ý: Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

Như vậy, theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được thực hiện theo công thức cụ thể nêu trên.

Nếu tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích, thì người sử dụng đất không phải nộp thêm tiền sử dụng đất.

Trong trường hợp ngược lại, nếu tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng lớn hơn tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích, thì người sử dụng đất sẽ phải nộp phần chênh lệch giữa hai mức tiền sử dụng đất 

Đất nông nghiệp được thừa kế trước khi kết hôn, sau khi kết hôn lên thổ cư thì ly hôn chia như thế nào? (Hình từ Internet)

Đất nông nghiệp được thừa kế trước khi kết hôn, sau khi kết hôn lên thổ cư thì được xác định là tài sản chung hay tài sản riêng?

(1) Chế độ tài sản theo thỏa thuận

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 48 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 nếu vợ chồng áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận thì việc xác định tài sản chung hay tài sản riêng sẽ phụ thuộc vào nội dung của hai vợ chồng đã thỏa thuận trước đó.

(2) Chế độ tài sản theo luật định hoặc khi chế độ tài sản theo thỏa thuận vô hiệu

Theo quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng. Ngoài ra, tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng

Theo đó, đất nông nghiệp được thừa kế trước khi kết hôn là tài sản riêng của vợ/chồng, trong trường hợp sau khi kết hôn được chuyển thành đất thổ cư thì vẫn là tài sản riêng của vợ/chồng bởi vì đây là tài sản hình thành từ mảnh đất là tài sản riêng ban đầu. Tuy nhiên vợ/chồng có thể định đoạt tài sản riêng của mình bằng cách nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung. Nếu nhập tài sản riêng vào tài sản chung thì đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư sẽ trở thành tài sản chung (khoản 1 Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình 2014)

Như vậy, đất nông nghiệp được thừa kế trước khi kết hôn nhưng sau khi kết hôn mới chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư vẫn được xác định là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Tuy nhiên, nếu vợ chồng thỏa thuận nhập tài sản riêng này vào tài sản chung, hoặc áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận với nội dung khác thì đất này có thể được xác định là tài sản chung theo quy định tại Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Trường hợp vợ chồng thỏa thuận nhập đất nông nghiệp đã được lên thổ cư là tài sản riêng thành tài sản chung thì văn bản này có cần công chứng không?

Tại khoản 2 Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.

Bên cạnh đó, căn cứ quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Theo đó, pháp luật về đất đai không quy định văn bản thỏa thuận nhập đất nông nghiệp đã được lên thổ cư là tài sản riêng thành tài sản chung thì phải được công chứng, chứng thực.

Như vậy, trường hợp vợ chồng thỏa thuận nhập đất nông nghiệp đã được lên thổ cư là tài sản riêng thành tài sản chung thì văn bản này không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh thì việc công chứng văn bản thỏa thuận này nên được thực hiện.