Có trường hợp nào mua bán nhà ở không cần có Giấy chứng nhận không?

Nội dung chính

Có trường hợp nào mua bán nhà ở không cần có Giấy chứng nhận không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 về các trường hợp giao dịch nhà ở không cần có Giấy chứng nhận bao gồm:

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

…

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, các trường hợp mua bán nhà ở không cần có Giấy chứng nhận bao gồm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà khi giải thể, phá sản; mua bán nhà ở mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.

Có trường hợp nào mua bán nhà ở không cần có Giấy chứng nhận không? (Hình từ Internet) 

Để nhà ở có sẵn được đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các điều kiện để nhà ở có sẵn được đưa vào kinh doanh bao gồm:

- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền, trong đó ghi rõ quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng. Trường hợp nhà ở hoặc công trình xây dựng thuộc dự án bất động sản sẽ được quy định riêng.

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu liên quan đến nhà ở và công trình, và nếu có tranh chấp, đã được giải quyết bằng bản án có hiệu lực.

- Không bị kê biên để thi hành án.

- Không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch theo luật.

- Không trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch theo quy định.

- Đã công khai thông tin theo quy định của Luật.

Nếu bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định mà vẫn đưa vào kinh doanh thì bị phạt bao nhiêu tiền?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về mức xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản như sau:

Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

…

3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;

b) Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định;

c) Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật;

đ) Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định;

e) Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;

g) Từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định;

h) Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định;

i) Không tuân thủ quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trong trường hợp có quy định;

k) Trường hợp không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định thì xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Theo đó, đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định thì sẽ bị phạt từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về hình thức xử phạt và mức phạt đối với cá nhân và tổ chức như sau:

Hình thức xử phạt, mức phạt tiền tối đa, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt

...

2. Hình thức xử phạt bổ sung:

...

c) Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1 (trừ điểm e) Điều 70 Nghị định này là mức phạt đối với cá nhân). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Như vậy, nếu đối tượng vi phạm là tổ chức thì mức phạt tiền tối đa bằng mức khung hình phạt, tức mức phạt hành chính sẽ từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng. Nếu chủ đầu tư công trình xây dựng này là cá nhân thì mức phạt tiền sẽ bằng ½ mức phạt tiền đối với tổ chức, tức chủ đầu tư là cá nhân sẽ bị phạt từ 200.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng.