Chi phí bảo trì chung cư tại phần sở hữu chung được chi trả thế nào?

Nội dung chính

Chi phí bảo trì chung cư tại phần sở hữu chung được chi trả thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 152 Luật Nhà ở 2023 về việc chi trả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư như sau:

Kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này; khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.

2. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.

3. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.

4. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Như vậy, việc chi trả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư được quyết định:

- Đối với căn hộ, phần diện tích bán hoặc cho thuê mua: Người mua, thuê mua phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích mua, thuê mua, khoản tiền này được tính riêng và ghi rõ trong hợp đồng.

- Đối với căn hộ, phần diện tích chủ đầu tư giữ lại (không bán, không cho thuê mua): Chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại, tính theo giá bán căn hộ cao nhất trong chung cư vào thời điểm bàn giao.

- Đối với hợp đồng ký trước ngày 01/07/2006: Nếu chủ đầu tư chưa thu kinh phí bảo trì, các chủ sở hữu sẽ họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp, có thể đóng hằng tháng vào tài khoản ngân hàng hoặc đóng khi có công việc bảo trì.

- Đối với hợp đồng ký từ ngày 01/07/2006 đến trước khi Luật có hiệu lực: Nếu hợp đồng không ghi rõ về kinh phí bảo trì, chủ đầu tư phải đóng khoản này. Nếu hợp đồng chưa tính kinh phí bảo trì, chủ sở hữu sẽ đóng theo thỏa thuận tại Hội nghị nhà chung cư.

Chi phí bảo trì chung cư tại phần sở hữu chung được chi trả thế nào? (Hình từ Internet)

Phí bảo trì chung cư được sử dụng khi nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở 2023 về việc sử dụng kinh phí bảo trì xảy ra khi:

- Bảo trì và thay thế hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

- Không được sử dụng vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.

- Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định của Luật, nếu kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết, có thể:

+ Hỗ trợ tái định cư cho cư dân.

+ Đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.

- Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 34 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD về các hạng mục sẽ sử dụng kinh phí bảo trì chung cư bao gồm:

+ Bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và diện tích thuộc sở hữu chung theo quy định tại khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở 2023.

+ Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, bao gồm các công trình công cộng theo quy định tại điểm c và điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023.

+ Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ và cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.

+ Bảo trì các hạng mục và trang thiết bị khác của nhà chung cư thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu, theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở, hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Ai chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì chung cư?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì theo quy định sau đây:

a) Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà chung cư để người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở nộp kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 152 của Luật này. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày mở tài khoản, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án biết về tên chủ tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được yêu cầu tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định tại điểm này để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm sử dụng kinh phí của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện việc bảo trì hạng mục, trang thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc bảo trì này;

…

Theo đó, trước khi ký hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng để nhận kinh phí bảo trì từ người mua/thuê mua và từ chính chủ đầu tư. Chủ đầu tư không được sử dụng kinh phí bảo trì vào mục đích khác trước khi bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Nếu phát sinh bảo trì trong thời gian chưa bàn giao kinh phí cho Ban quản trị (ví dụ, hạng mục hết thời hạn bảo hành), chủ đầu tư phải sử dụng nguồn kinh phí của mình để thực hiện bảo trì theo kế hoạch và quy trình quy định.

Đồng thời, theo quy định về khoản 5, 6 Điều 155 Luật Nhà ở 2023 về trách nhiệm quản lý phí bảo trì nhà chung cư như sau:

Sử dụng kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

…

5. Việc quản lý kinh phí bảo trì quy định tại khoản 4 Điều này được thực hiện như sau:

a) Đối với kinh phí bảo trì của tòa nhà chung cư và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 153 của Luật này để quản lý, sử dụng;

b) Đối với phần kinh phí bảo trì của khu kinh doanh dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh dịch vụ tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.

6. Đối với nhà chung cư không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật này thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất cử người đại diện quản lý tài khoản kinh phí bảo trì, việc sử dụng kinh phí bảo trì.

Theo đó, việc quản lý kinh phí bảo trì chung cư sẽ được:

- Kinh phí bảo trì của tòa nhà chung cư và phần sở hữu chung: Chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý và sử dụng.

- Kinh phí bảo trì của khu kinh doanh dịch vụ: Chủ sở hữu khu kinh doanh dịch vụ tự quản lý và sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu này.

- Với nhà chung cư không bắt buộc thành lập Ban quản trị: Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ cử người đại diện quản lý tài khoản và sử dụng kinh phí bảo trì.