Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật quy định là những trường hợp nào?
Nội dung chính
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật quy định là gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 171 Luật Nhà ở 2023 về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
- Đối với nhà ở thuộc tài sản công, hợp đồng thuê chấm dứt theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023 gồm:
+ Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà không đúng thẩm quyền, đối tượng hoặc điều kiện theo quy định pháp luật.
+ Hết thời hạn thuê mà bên thuê không còn nhu cầu hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
+ Bên thuê trả lại nhà ở.
+ Bên thuê không còn đủ điều kiện theo quy định của Luật.
+ Bên thuê chết hoặc bị tuyên bố mất tích mà không có ai cùng sống.
+ Bên thuê không thanh toán đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
+ Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước hoặc không bảo đảm an toàn.
+ Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích, tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, hoặc cải tạo nhà ở.
+ Bên thuê nhà công vụ được điều động hoặc luân chuyển đến địa phương khác.
+ Chiếm dụng nhà ở trái pháp luật.
- Đối với nhà ở không thuộc tài sản công, hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau:
+ Hết thời hạn hợp đồng (nếu không có thời hạn xác định, chấm dứt sau 90 ngày từ thông báo của bên cho thuê).
+ Các bên thỏa thuận chấm dứt.
+ Nhà ở không còn.
+ Bên thuê là cá nhân chết hoặc tuyên bố mất tích mà không có ai cùng sống.
+ Bên thuê là tổ chức giải thể, phá sản, hoặc chấm dứt hoạt động.
+ Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, thuộc khu vực thu hồi đất, hoặc bị Nhà nước trưng dụng.
- Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc thỏa thuận khác.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật quy định là gì? (Hình từ Internet)
Hợp đồng thuê nhà ở cần đảm bảo những nội dung gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng liên quan đến nhà ở như sau:
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó
Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;
7. Cam kết của các bên;
8. Thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở cũng phải đáp ứng các nội dung trong các điều khoản bắt buộc của hợp đồng về nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và bao gồm các nội dung chính như: thông tin của các bên, mô tả đặc điểm của nhà ở và thửa đất liên quan. Ngoài ra, hợp đồng cũng phải quy định giá trị giao dịch, thời hạn và phương thức thanh toán, cùng với thời gian giao nhận và bảo hành nhà ở.
Các quyền và nghĩa vụ của các bên cũng phải được nêu rõ, bao gồm trách nhiệm sửa chữa nếu là hợp đồng thuê nhà ở hoặc thuê mua nhà ở. Hợp đồng cần có cam kết, thỏa thuận khác, thời điểm có hiệu lực, ngày tháng năm ký kết và chữ ký của các bên, kèm theo dấu nếu có.
Thời hạn thuê nhà ở và giá thuê nhà ở trong hợp đồng thuê nhà ở được quy định như nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 170 Luật Nhà ở 2023 về thời hạn và giá thuê nhà ở được quy định trong hợp đồng thuê nhà ở như sau:
Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở
1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.
4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.
Theo đó, bên cho thuê và bên thuê có quyền thỏa thuận về thời hạn, giá thuê và phương thức thanh toán (theo định kỳ hoặc một lần). Nếu có quy định của Nhà nước về giá thuê, các bên phải tuân theo.
Nếu bên cho thuê cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý, giá thuê có thể được điều chỉnh nếu thời gian còn lại dưới một phần ba hợp đồng. Nếu không đạt được thỏa thuận về giá mới, bên cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho bên thuê. Bên thuê cũng được quyền cho thuê lại nhà ở nếu có sự đồng ý của bên cho thuê.