Người mua căn hộ chung cư Bohemia Residence phát hiện căn hộ đang bị kê biên để thi hành án thì giao dịch mua bán này có mặc nhiên bị vô hiệu không?

Nội dung chính

Người mua và người bán căn hộ chung cư Bohemia Residence khi tham gia giao dịch cần phải đáp ứng những điều kiện gì về mặt chủ thể?

Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, người mua và người bán căn hộ chung cư Bohemia Residence khi tham gia giao dịch phải là các chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện giao dịch.

Đồng thời, cả hai bên phải tham gia hoàn toàn tự nguyện, với mục đích và nội dung giao dịch hợp pháp, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Người mua căn hộ chung cư Bohemia Residence phát hiện căn hộ đang bị kê biên để thi hành án thì giao dịch mua bán này có mặc nhiên bị vô hiệu không?

Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về  điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, cụ thể:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

[...]

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, cụ thể:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, cụ thể:

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

[...]

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Do đó, nếu người mua phát hiện căn hộ chung cư Bohemia Residence đang bị kê biên để thi hành án, giao dịch mua bán không mặc nhiên vô hiệu.

Tuy nhiên, việc đưa căn hộ đang bị kê biên vào mua bán đã vi phạm điều cấm của pháp luật, do đó, bên mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu.

Nếu bên mua không khởi kiện, giao dịch vẫn được coi là có hiệu lực. Thời hiệu yêu cầu tuyên vô hiệu không bị giới hạn đối với các trường hợp vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội, nên bên mua có thể nộp đơn bất cứ thời điểm nào để bảo vệ quyền lợi.

Người mua căn hộ chung cư Bohemia Residence phát hiện căn hộ đang bị kê biên để thi hành án thì giao dịch mua bán này có mặc nhiên bị vô hiệu không? (Hình từ Internet)

Người mua căn hộ chung cư Bohemia Residence có bị mất cọc nếu yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu vì phát hiện căn hộ đang bị kê biên thi hành án không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, cụ thể:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Do vậy, theo quy định, nếu người mua căn hộ chung cư Bohemia Residence yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu do căn hộ đang bị kê biên thi hành án, thì người mua không bị mất cọc.

Bởi lẽ, khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì sẽ hoàn trả bằng trị giá tương đương bằng tiền. Trường hợp bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.