Hợp đồng mua bán biệt thự Him Lam Vạn Phúc có được áp dụng mức phạt 10% trong điều khoản phạt vi phạm?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán biệt thự Him Lam Vạn Phúc có được áp dụng mức phạt 10% trong điều khoản phạt vi phạm?

Căn cứ Điều 301 Luật Thương Mại 2005 quy định: 

Điều 301. Mức phạt vi phạm

Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.

Bên cạnh đó Điều 418 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: 

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Từ các trích dẫn trên, mức phạt vi phạm trong hợp đồng mua bán biệt thự Him Lam Vạn Phúc như sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán được xác định là hợp đồng thương mại

Nếu hợp đồng mua bán biệt thự Him Lam Vạn Phúc được giao kết nhằm mục đích sinh lợi, thì hợp đồng này chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại 2005.

Khi đó, mức phạt vi phạm không được vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm. Do vậy, điều khoản phạt vi phạm 10% sẽ không hợp pháp.

Trường hợp 2: Hợp đồng mua bán được xác định là hợp đồng dân sự

Nếu hai bên giao kết hợp đồng không nhằm mục đích sinh lợi (chỉ dùng để sở hữu cá nhân, để ở) thì hợp đồng này được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, mức phạt vi phạm do các bên tự thỏa thuận, không bị giới hạn 8%. Vì vậy, mức phạt 10% là hợp pháp nếu hai bên đồng ý và thỏa thuận này không trái pháp luật, đạo đức xã hội.

Hợp đồng mua bán biệt thự Him Lam Vạn Phúc có được áp dụng mức phạt 10% trong điều khoản phạt vi phạm? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán biệt thự Him Lam Vạn Phúc có bắt buộc phải có điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng không?

Căn cứ quy định tại điểm k khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Như vậy, hợp đồng mua bán biệt thự Him Lam Vạn Phúc có quy định về việc phạt vi phạm hợp đồng, nội dung về phạt vi phạm hợp đồng là một trong các điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Do đó, khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, bên còn lại có quyền yêu cầu áp dụng chế tài phạt vi phạm theo đúng thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng mua bán.

Nếu hợp đồng mua bán biệt thự Him Lam Vạn Phúc không có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thì có bị vô hiệu?

Theo Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì điều khoản phạt vi phạm là một trong những nội dung chính phải có của hợp đồng mua bán biệt thự Him Lam Vạn Phúc.

Dẫn chiếu quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Từ quy định trên, nếu hợp đồng mua bán biệt thự Him Lam Vạn Phúc không có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng sẽ xử lý như sau:

Thứ nhất, theo điểm k khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều khoản phạt vi phạm hợp đồng là một trong các nội dung chính của hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, quy định này chỉ mang tính định hướng về nội dung phải có để bảo đảm minh bạch và công bằng trong giao dịch, chứ không phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực buộc các bên phải có thỏa thuận phạt vi phạm trong mọi trường hợp.

Thứ hai, căn cứ theo Điều 385 và Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hiệu lực của một hợp đồng phụ thuộc vào các điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện, mục đích, nội dung hợp đồng mua bán không vi phạm điều cấm của luật, và hình thức phù hợp.

Trong đó, nội dung “phạt vi phạm” chỉ bị xem xét là điều kiện có hiệu lực nếu việc thiếu nội dung này dẫn đến xâm phạm nghiêm trọng quyền, nghĩa vụ của một bên, hoặc vi phạm điều cấm của luật.

Thứ ba, hợp đồng mua bán biệt thự Him Lam Vạn Phúc dù không có điều khoản phạt vi phạm nhưng các điều kiện cơ bản khác được bảo đảm và hai bên không có tranh chấp về nội dung này.

Như vậy, điều khoản phạt vi phạm là nội dung được quy định phải có trong hợp đồng nhưng không phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Các bên có thể thỏa thuận có hoặc không có điều khoản này, và nếu không có, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp lý theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.