Bên thuê biệt thự Him Lam Vạn Phúc có được yêu cầu giảm giá khi chủ nhà vi phạm nghĩa vụ sửa chữa không?

Nội dung chính

Bên thuê biệt thự Him Lam Vạn Phúc có được yêu cầu giảm giá khi chủ nhà vi phạm nghĩa vụ sửa chữa không?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

[...]

đ) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng t

rong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không phải do lỗi của mình gây ra;

e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba;

h) Quyền khác theo hợp đồng.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ như sau: 

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền

Theo đó, bên thuê biệt thự Him Lam Vạn Phúc có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa các hư hỏng mà không phải do lỗi của mình gây ra. Đồng thời, bên thuê cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ, và trong những trường hợp nghiêm trọng, có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Từ Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, việc bên thuê yêu cầu giảm giá thuê do chủ nhà vi phạm nghĩa vụ sửa chữa được coi là một hình thức thực hiện trách nhiệm dân sự của bên có nghĩa vụ.

Có thể hiểu, khi chủ nhà không sửa chữa hư hỏng đúng thời hạn hoặc không bảo đảm an toàn cho bên thuê, bên thuê có quyền yêu cầu giảm giá thuê, bồi thường hoặc các biện pháp khác theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc quy định pháp luật.

Như vậy, nếu chủ biệt thự Him Lam Vạn Phúc không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa, bên thuê hoàn toàn có quyền yêu cầu giảm giá thuê hoặc áp dụng các biện pháp pháp lý khác để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Bên thuê biệt thự Him Lam Vạn Phúc có được yêu cầu giảm giá khi chủ nhà vi phạm nghĩa vụ sửa chữa không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng thuê biệt thự Him Lam Vạn Phúc có quy định về điều khoản sửa chữa nhà ở theo quy định mới nhất? 

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Mặc dù luật không quy định cụ thể điều khoản về sửa chữa nhà ở, nhưng trách nhiệm và nghĩa vụ về việc sửa chữa nhà ở của các bên (bên cho thuê và bên thuê) phải được quy định rõ ràng trong điều khoản về quyền, nghĩa vụ của các bên.

Ngoài ra, hợp đồng thuê nhà cũng phải có điều khoản về bảo hành, trong đó thường bao gồm các quy định về việc chủ nhà phải khắc phục các lỗi kỹ thuật, hư hỏng trong một khoảng thời gian nhất định sau khi bàn giao.

Vì vậy, theo quy định của pháp luật mới nhất, hợp đồng thuê biệt thự Him Lam Vạn Phúc (cũng như mọi hợp đồng thuê nhà ở khác) phải có các điều khoản để xác định trách nhiệm của các bên liên quan đến việc sửa chữa, bảo trì nhà ở.

Nếu trong trường hợp bên thuê phát hiện hư hỏng và tự ý sửa chữa không thông báo thì có được không? 

Căn cứ quy định tại Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên thuê nhà ở có sẵn như sau:

Điều 21. Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

4. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Phải sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra; trả lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng; không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê;

b) Thông báo cho bên cho thuê về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

c) Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì phải thông báo cho bên cho thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác.

[...]

Theo đó, bên thuê biệt thự Him Lam Vạn Phúc được quyền sửa chữa biệt thự, nhưng chỉ trong phạm vi khắc phục hư hỏng do lỗi của chính mình gây ra.

Nếu bên thuê tự ý sửa chữa không thông báo mà làm thay đổi/cải tạo hiện trạng biệt thự, thì hành vi này có thể là hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên thuê nhà, bởi bên thuê phải thông báo và được sự đồng ý của bên cho thuê về việc thay đổi cải tạo căn nhà.