Dự án nhà ở xã hội Vạn Phúc City mới hoàn thiện phần móng thì có đủ điều kiện để mở bán hay chưa?

Nội dung chính

Dự án nhà ở xã hội Vạn Phúc City mới hoàn thiện phần móng thì có đủ điều kiện để mở bán hay chưa?

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội, cụ thể:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 88 của Luật này; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này;

b) Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này;

[...]

Dẫn chiếu đến quy định tại khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 quy định về nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội, cụ thể:

Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

[...]

3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;

c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.

Như vậy, theo quy định, trường hợp dự án nhà ở xã hội Vạn Phúc City chỉ mới hoàn thiện phần móng thì chưa đủ điều kiện để mở bán nếu chưa hoàn tất các yêu cầu kèm theo khác được pháp luật quy định.

Cụ thể, ngoài việc hoàn thành phần móng, chủ đầu tư còn phải hoàn thiện các hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như hệ thống đường giao thông, điện, nước..., có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện mở bán và giải chấp tài sản nếu có thế chấp, trừ trường hợp được tất cả các bên liên quan đồng ý không giải chấp.

Do đó, việc mở bán trong giai đoạn mới hoàn thiện phần móng là chưa được phép nếu các điều kiện nêu trên chưa được đáp ứng đầy đủ.

Dự án nhà ở xã hội Vạn Phúc City mới hoàn thiện phần móng thì có đủ điều kiện để mở bán hay chưa? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư nhà ở xã hội Vạn Phúc City được quyền thu bao nhiêu phần trăm giá trị hợp đồng trong lần bán đầu tiên?

Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội, cụ thể:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

[...]

c) Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;

d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

[...]

Do vậy, theo quy định, trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Vạn Phúc City thực hiện bán nhà ở xã hội lần đầu, thì theo quy định pháp luật hiện hành, số tiền thu của người mua trong lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc nếu có. Việc thu tiền này phải phù hợp với tiến độ xây dựng và tiến độ dự án đã được phê duyệt.

Tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng cho đến trước khi bàn giao nhà ở, và không vượt quá 95% cho đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua.

Vì vậy, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 30% giá trị hợp đồng trong lần thu đầu tiên theo đúng quy định của pháp luật.

Mua bán nhà ở xã hội Vạn Phúc City cần phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án và không sử dụng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn, cụ thể:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Căn cứ khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người có nhu cầu nộp hồ sơ cho chủ đầu tư.

Người nhận hồ sơ phải ghi giấy biên nhận, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện.

Bước 2: Giải quyết yêu cầu

- Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo quy định) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm loại trừ việc người được mua, thuê, thuê mua được hỗ trợ nhiều lần.

- Sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký, chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, đối chiếu xem người mua có thuộc đối tượng, điều kiện để mua nhà ở xã hội hay không.

- Đối chiếu với các mẫu giấy tờ theo hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền để lập danh sách những ai được mua nhà ở xã hội thuộc dự án mà mình làm chủ đầu tư.

- Trường hợp hồ sơ hợp lệ nhưng dự án nhà ở xã hội không còn nhà để bán: Phải có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại toàn bộ hồ sơ mà người nộp hồ sơ nộp để họ biết và nộp hồ sơ tại dự án khác.

- Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua theo danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua, thuê, thuê mua.

Sau 20 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.

- Các bên thực hiện thanh toán trực tiếp thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và người mua thống nhất.