Bên vi phạm hợp đồng mua bán đất đường Thạnh Xuân 13, Quận 12 có mặc nhiên chịu phạt vi phạm?

Nội dung chính

Bên vi phạm hợp đồng mua bán đất đường Thạnh Xuân 13, Quận 12 có mặc nhiên chịu phạt vi phạm?

Căn cứ Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm như sau:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Theo quy định, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

Theo đó, việc có chịu phạt vi phạm khi vi phạm hợp đồng mua bán đất đường Thạnh Xuân 13, Quận 12 hay không còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.

Nếu hợp đồng không có điều khoản quy định về việc phạt vi phạm thì bên vi phạm không phải chịu phạt vi phạm khi vi phạm hợp đồng. Khi đó, bên bị vi phạm chỉ có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế nếu có căn cứ chứng minh thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra.

Ngược lại, nếu hợp đồng đã có điều khoản quy định về phạt vi phạm, thì bên vi phạm phải chịu phạt vi phạm theo đúng thỏa thuận. Các bên có thể lựa chọn một trong hai hình thức:

- Chỉ chịu phạt vi phạm; hoặc

- Vừa chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, bên vi phạm hợp đồng mua bán đất đường Thạnh Xuân 13, Quận 12 không mặc nhiên phải chịu phạt vi phạm, mà chỉ chịu phạt vi phạm khi các bên có thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm trước đó trong hợp đồng.

Bên vi phạm hợp đồng mua bán đất đường Thạnh Xuân 13, Quận 12 có mặc nhiên chịu phạt vi phạm? (Hình từ Internet)

Các bên không được thỏa thuận nội dung nào trong hợp đồng mua bán đất đường Thạnh Xuân 13, Quận 12?

Căn cứ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, đối chiếu theo quy định trên, hợp đồng mua bán đất đường Thạnh Xuân 13, Quận 12 không được chứa nội dung vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội.

Hợp đồng mua bán đất đường Thạnh Xuân 13, Quận 12 bị từ chối công chứng trong trường hợp nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

[...]

Đồng thời, căn cứ khoản 4, khoản 5 Điều 42 Luật Công chứng 2024 quy định về công chứng giao dịch đã được soạn thảo sẵn như sau:

Điều 42. Công chứng giao dịch đã được soạn thảo sẵn

[...]

4. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc tham gia giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, bị cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc công chứng viên tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; trường hợp người yêu cầu công chứng không làm rõ được và từ chối việc xác minh, yêu cầu giám định hoặc đã xác minh, giám định nhưng vẫn không làm rõ được thì công chứng viên từ chối công chứng.

5. Công chứng viên kiểm tra dự thảo giao dịch. Nếu trong dự thảo giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa; trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên từ chối công chứng.

[...]

Như vậy, hợp đồng mua bán đất đường Thạnh Xuân 13, Quận 12 bị từ chối công chứng trong trường hợp:

- Hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc tham gia giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, bị cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của giao dịch chưa được mô tả cụ thể mà người yêu cầu không làm rõ được và từ chối việc xác minh, yêu cầu giám định hoặc đã xác minh, giám định nhưng vẫn không làm rõ được.

- Dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của giao dịch không phù hợp đã được công chứng viên chỉ rõ để sửa chữa nhưng người yêu cầu công chứng không sửa chữa.