Điểm mới dự thảo thuế TNCN bất động sản? Đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất, ảnh hưởng thế nào đến thị trường BĐS TPHCM?

Nội dung chính

Điểm mới dự thảo thuế TNCN bất động sản?

Ngày 17/7/2025, Bộ Tài chính đã công bố Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Tại Điều 15 dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất áp dụng thuế suất 20% đối với phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân. Cụ thể điểm mới dự thảo thuế TNCN bất động sản như sau:

(1) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

(2) Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau:

- Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm: 10%;

- Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%;

- Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm: 4%;

- Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên: 2%.

- Riêng bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế: 2%.

(3) Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế TNCN (thay thế) có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

(4) Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

*Trên đây là điểm mới dự thảo thuế TNCN bất động sản

>>> Xem chi tiết Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007: TẠI ĐÂY

Điểm mới dự thảo thuế TNCN bất động sản? Đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất, ảnh hưởng thế nào đến thị trường BĐS TPHCM? (Hình từ Internet)

Đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất, ảnh hưởng thế nào đến thị trường BĐS TPHCM?

Hiểu như thế nào về thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất?

Thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất là loại thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được tính dựa trên phần lãi (lợi nhuận ròng) mà người bán thu được sau khi chuyển nhượng bất động sản như nhà, đất, căn hộ.

Hiện nay tại Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP), quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng có nghĩa là 2% cố định trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Tức là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ.

Cách tính thuế hiện hành còn nhiều hạn chế tạo ra lỗ hổng trong việc kê khai giá bán. Thực tế, người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn để giảm số thuế phải nộp, dẫn tới thất thu ngân sách, thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Tuy nhiên nếu Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được thông quia thì sẽ áp dụng mức thuế suất 20% đối với phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân

Theo thông tin từ Bộ Tài Chính mục đích của phương án mới là đảm bảo công bằng hơn giữa các đối tượng nộp thuế, đồng thời sát thực hơn với thu nhập thực tế phát sinh. Theo tính toán sơ bộ, số thuế phải nộp theo phương án mới tổng thể sẽ tương đương phương pháp cũ. Tuy nhiên:

- Với những trường hợp lãi ít, thậm chí lỗ, nghĩa vụ thuế của cá nhân sẽ thấp hơn, phù hợp thực tế hơn.

- Việc tính trên lãi ròng giúp điều tiết thu ngân sách hợp lý, minh bạch hơn, khuyến khích kê khai đúng giá trị thật.

Đồng thời, phương án thuế theo thời gian nắm giữ với mức cao cho giao dịch ngắn hạn sẽ khiến hành vi lướt sóng bớt hấp dẫn, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ chiến lược vốn và dòng tiền.

Vậy nếu chính sách thuế mới này được thông qua thì ảnh hưởng thế nào đến thị trường BĐS TPHCM?

Hiện tại giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM dao động trung bình từ 82 đến 120 triệu đồng/m², một số dự án hạng sang tại khu vực trung tâm còn vượt ngưỡng 400 triệu đồng/m². Trong khi đó, đất nền và nhà phố ở các quận, huyện vùng ven như Bình Tân, Nhà Bè, Bình Chánh cũng ghi nhận mức giá từ 45 đến 60 triệu đồng/m².

Việc đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản, hoặc thuế suất luỹ tiến theo thời gian nắm giữ, đang được xem là một giải pháp chính sách có tác động điều tiết thị trường ở nhiều chiều

Nếu dự thảo áp thuế 20% trên phần lãi từ mỗi lần chuyển nhượng được thông qua, thị trường bất động sản tại TPHCM sẽ có những điều chỉnh đáng chú ý. Trước hết, đầu cơ ngắn hạn sẽ suy giảm, vì lợi nhuận biên sau thuế thấp hơn đáng kể, đặc biệt các giao dịch nắm giữ dưới hai năm bị đánh thuế 10% trở lên. Điều này có thể khiến giao dịch thứ cấp giảm mạnh ngay trong ngắn hạn khi nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” tạm thời rút lui

Tuy nhiên, tác động lên giá bán hiện hữu có thể không giảm, thậm chí có xu hướng tăng nhẹ do tâm lý “cộng thuế” vào hợp đồng, nhất là ở phân khúc đầu cơ truyền thống như đất nền hay căn hộ cao cấp. Người mua sẽ phải chi trả thêm phần thuế này.

Theo phân tích, giá nhà có thể không giảm nhanh, mà thay đổi chậm lại, đi ngang hoặc nhích nhẹ trong giai đoạn đầu sau khi thuế được áp dụng 

Đối với nhóm giữ dài hạn, thuế lũy tiến sẽ giảm dần (6%, 4%, 2%), tạo điều kiện cho đầu tư bền vững và người mua thực rót vốn 

Như vậy, giá bất động sản hiện tại nhiều khả năng không giảm mạnh, thậm chí tăng nhẹ nếu thuế được cộng vào giá bán. Chỉ khi thị trường chuyển sang mô hình đầu tư dài hạn, giá đất nền và căn hộ sẽ có xu hướng ổn định hơn, giảm biến động và phản ánh đúng nhu cầu dùng thực.

Lưu ý: Thông tin trên chỉ mang tính tham khảo

>>> Xem thêm một số tin rao bán nhà đất tại Hồ Chí Minh Mới nhất Tháng 7/2025: TẠI ĐÂY

4 trường hợp chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế thu nhập cá nhân?

Cụ thể là các khoản thu nhập tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi bởi khoản 1 và khoản 2 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 và được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012) như sau:

(1) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

(2) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

(3) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

(4) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.