Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Chuyển đổi đất vườn lên thổ cư 2025, quy định cụ thể thế nào? Bảng giá đất tại Bắc Ninh hiện nay?
Mua bán nhà đất tại Bắc Ninh
Nội dung chính
Chuyển đổi đất vườn lên thổ cư 2025, quy định cụ thể thế nào?
Đất vườn là gì?
Theo quy định của pháp luật cũ, tại Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành ngày 12/10/1999 của Tổng cục Địa chính ban hành về hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000, trong đó quy định đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn”.
Hiện tại, pháp luật đất đai hiện hành không còn quy định khái niện về "đất vườn" là gì? Vì vậy, có thể hiểu rằng đất vườn là đất dùng để trồng cây, có thể là cây hàng năm hay cây lâu năm, thuộc cùng một thửa đất riêng biệt hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở. Đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Điều kiện để chuyển đổi đất vườn lên thổ cư 2025
Đất thổ cư hay còn được gọi là đất ở, được quy định chia thành 2 loại: đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024.
Căn cứ vào Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
[...]
Như vậy, điều kiện tiên quyết để chuyển đổi đất vườn lên thổ cư là phải có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cụ thể, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. (khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024)
Chuyển đổi đất vườn lên thổ cư phải xin phép ai?
Theo khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 123. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;
b) Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
c) Giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
d) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
[...]
Như vậy Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở khi có quy hoạch rõ ràng và quy hoạch đó đã được phê duyệt theo quy định.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được quy định là 10 năm (tầm nhìn 20 năm), còn kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hằng năm (căn cứ Điều 62 Luật đất đai 2024).
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển đổi đất vườn lên thổ cư thế nào?
Dựa vào quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật này được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
(2) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
(3) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:
- Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;
- Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Chuyển đổi đất vườn lên thổ cư 2025, quy định cụ thể thế nào? Bảng giá đất tại Hà Nam hiện nay? (hình từ internet)
Bảng giá đất tại Bắc Ninh hiện nay?
Bảng giá đất tại Bắc Ninh quy định tại Quyết định 31/2019/QĐ-UBND được Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định 48/2024/QĐ-UBND sửa đổi và kéo dài thời hạn áp dụng vào ngày 26/12/2024.
Trong đó, quy định kéo dài thời hạn áp dụng Quyết định 31/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh đến hết ngày 31/12/2025.
Theo đó, quy định giá đất trong Bảng giá đất tại Bắc Ninh như sau:
- Giá đất cao nhất tại Bắc Ninh là: 45.000.000
- Giá đất thấp nhất tại Bắc Ninh là: 10.836
- Giá đất trung bình tại Bắc Ninh là: 5.823.393
Giá đất tại Bắc Ninh dao động từ 3.500.000 VNĐ/m² tại các huyện vùng ven Gia Bình, Lương Tài đến 55.000.000 VNĐ/m² tại trung tâm Thành phố Bắc Ninh và gần các khu công nghiệp lớn.
Với sự phát triển công nghiệp hóa và hạ tầng đô thị, Bắc Ninh có mức giá đất cao hơn so với các tỉnh miền Bắc như Bắc Giang (3.835.905 VNĐ/m²) hay Hưng Yên (6.500.000 VNĐ/m²), nhưng vẫn rất hấp dẫn nhờ tốc độ tăng trưởng nhanh.
Bảng giá đất được sử dụng trong các trường hợp nào?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định về các truowgf hợp áp dụng bảng giá đất sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
