Nội dung chính

• Nhà chung tường là gì?
• Mua nhà chung tường có rủi ro gì không?
• Cách giảm thiểu rủi ro khi mua nhà chung tường
• Có bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở?

Nhà chung tường là gì?

Nhà chung tường là loại nhà mà hai hoặc nhiều căn nhà liền kề nhau sử dụng chung một bức tường làm ranh giới phân chia giữa các căn hộ. Loại hình này phổ biến ở những khu dân cư đông đúc, đặc biệt là nhà phố, nhà liền kề hoặc nhà trong hẻm nhỏ tại các đô thị lớn.

Cấu trúc của nhà chung tường có thể khác nhau tùy vào quy hoạch của từng khu vực. Thông thường, bức tường chung này được xây dựng từ lúc bắt đầu thi công nhà, hoặc cũng có trường hợp chủ nhà tự thỏa thuận sử dụng chung tường với hàng xóm sau này.

Mua nhà chung tường có rủi ro gì không?

Việc mua nhà chung tường mang lại một số lợi ích như tiết kiệm diện tích xây dựng, giảm chi phí nguyên vật liệu. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng tồn tại nhiều rủi ro pháp lý và thực tế mà người mua cần cân nhắc:

Tranh chấp quyền sở hữu tường chung

Một trong những rủi ro lớn nhất là tranh chấp về quyền sở hữu bức tường chung. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nếu không có thỏa thuận rõ ràng, bức tường này có thể được xem là tài sản chung của hai bên, điều này có thể dẫn đến những tranh chấp liên quan đến việc sửa chữa, nâng cấp hoặc xây dựng thêm.

Ví dụ, nếu một bên muốn đục tường để mở cửa sổ hoặc gia cố kết cấu nhà, bên còn lại có thể phản đối vì lo ngại ảnh hưởng đến kết cấu hoặc quyền riêng tư của họ.

Khó khăn trong sửa chữa và cải tạo

Do tường là tài sản chung nên khi muốn sửa chữa hoặc thay đổi cấu trúc, chủ nhà phải có sự đồng thuận từ hàng xóm.

Điều này có thể gây ra nhiều phiền toái, đặc biệt khi hai bên có quan điểm khác nhau về việc bảo trì hay nâng cấp nhà cửa.

Ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất

Nếu tường chung không được xác định rõ ràng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trong hợp đồng mua bán, có thể xảy ra tình trạng một bên yêu cầu xác lập quyền sở hữu riêng đối với phần tường này.

Điều này dẫn đến nguy cơ mất quyền sử dụng một phần tài sản mà người mua nghĩ rằng mình được sở hữu hoàn toàn.

Vấn đề về phong thủy và quyền riêng tư

Nhiều người quan niệm rằng nhà chung tường có thể ảnh hưởng đến phong thủy do bị hạn chế không gian mở hoặc không thể xây dựng theo thiết kế mong muốn.

Bên cạnh đó, vì hai nhà sử dụng chung một bức tường, tiếng ồn từ nhà bên kia có thể gây khó chịu, làm giảm chất lượng cuộc sống.

Pháp lý phức tạp khi muốn xây dựng lại

Nếu một trong hai bên muốn đập bỏ nhà cũ để xây dựng mới, cần có sự đồng ý của bên còn lại nếu bức tường chung có ảnh hưởng đến kết cấu chung. Trong nhiều trường hợp, chủ nhà phải xây tường mới thay thế, tốn kém chi phí và mất thời gian thương lượng.

Nhà chung tường là gì? Mua nhà chung tường có rủi ro gì không? (Hình từ Internet)

Cách giảm thiểu rủi ro khi mua nhà chung tường

Để tránh những rủi ro khi mua nhà chung tường, người mua cần lưu ý một số điểm quan trọng sau:

• Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ về quyền sở hữu nhà và đất, đồng thời xác định rõ bức tường chung có được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
  

• Thỏa thuận rõ ràng với hàng xóm: Nếu có thể, nên lập văn bản thỏa thuận với chủ nhà bên cạnh về quyền sử dụng và trách nhiệm bảo trì tường chung.
  

• Xem xét kết cấu và chất lượng tường: Trước khi mua, nên kiểm tra kỹ tình trạng bức tường chung để tránh các vấn đề như nứt tường, thấm nước hoặc xuống cấp.
  

• Tham khảo luật sư hoặc chuyên gia bất động sản: Nếu có nghi ngờ về tính pháp lý, nên tham vấn luật sư hoặc chuyên gia để đảm bảo quyền lợi khi mua nhà.

Mua nhà chung tường có thể là giải pháp tiết kiệm chi phí nhưng cũng đi kèm với nhiều rủi ro tiềm ẩn. Người mua cần tìm hiểu kỹ về pháp lý, chất lượng xây dựng và có sự thỏa thuận rõ ràng với hàng xóm để tránh tranh chấp về sau.

Có bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở?

Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở được quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 như sau:

(i) Trường hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại mục (ii).

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

(ii) Trường hợp mua bán nhà ở thuộc tài sản công; mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Như vậy, tùy theo từng trường hợp nêu trên để xác định có bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở; nếu là mua bán nhà ở thuộc tài sản công; mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư thì không bắt buộc công chứng hợp đồng.

Lưu ý: Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.