Bất động sản là nhà ở - Thách thức lớn đối với nhiều quốc gia

Nội dung chính

Trung Quốc là quốc gia đã phát triển một lượng lớn nhà ở, ngay cả khi tốc độ tăng trưởng dân số bắt đầu chững lại. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại đây vẫn diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt là với xu hướng di cư của người lao động từ các tỉnh lẻ đến những thành phố hạng nhất như Thượng Hải và Bắc Kinh.

Sự khó khăn khi chi trả cho vấn đề bất động sản là nhà ở tại một số khu vực

Ông James Macdonald, Trưởng phòng Nghiên cứu của Savills Trung Quốc, nhận định rằng khả năng chi trả cho nhà ở không phải là vấn đề của tất cả các thành phố tại Trung Quốc, mà chủ yếu là ở các thành phố hạng nhất và hạng hai. Những thành phố này, giống như nhiều thành phố cạnh tranh toàn cầu khác, thu hút phần lớn doanh nghiệp, tạo ra nhiều việc làm và thu hút lực lượng lao động tài năng.

Ông Macdonald cũng nhấn mạnh một yếu tố khác góp phần làm gia tăng tình trạng khó khăn trong việc chi trả nhà ở là xu hướng đầu tư bất động sản. Ở Trung Quốc, bất động sản là kênh đầu tư được ưa chuộng, đặc biệt khi có ít lựa chọn đầu tư thay thế trong nền kinh tế. Thêm vào đó, chi phí sở hữu bất động sản tương đối thấp, dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua và để trống bất động sản.

Tương tự, tại Singapore, thị trường nhà ở phân chia rõ rệt giữa nhà ở bình dân và nhà ở tư nhân. Hơn một nửa dân số sống trong các khu nhà ở bình dân do Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB) xây dựng, giúp 90% công dân sở hữu nhà. Trong khi đó, thị trường nhà ở tư nhân, hay còn gọi là "chung cư", được quản lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của công dân và người thường trú. Người nước ngoài muốn mua bất động sản tại đây phải chịu thuế trước bạ lên tới 60%. Tuy nhiên, sự gia tăng dân số sau đại dịch đã đẩy giá thuê và giá bán chung cư tăng mạnh, khiến vấn đề khả năng chi trả trở nên khó khăn hơn.

Tại Nhật Bản, nghiên cứu của Savills cho thấy, mặc dù dân số quốc gia đang giảm, nhưng các thành phố lớn và năng động như Tokyo và Osaka lại chứng kiến sự gia tăng dân số. Đặc biệt, Tokyo ghi nhận lượng người di cư ròng tăng hơn 125.000 người vào năm ngoái. Điều này, kết hợp với nguồn cung nhà ở hạn chế và chi phí thuê nhà tăng, có thể dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở giá phải chăng. Thêm vào đó, việc liên tục tháo dỡ và tái xây dựng quỹ nhà ở hiện hữu càng làm phức tạp thêm vấn đề, khi nguồn cung nhà ở mới không đủ để bù đắp tổng nguồn cung.

Ở Việt Nam, giấc mơ "an cư" của người lao động tại các thành phố lớn ngày càng trở nên khó khăn, khi giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ, đang "neo" ở mức cao. Dữ liệu khảo sát cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể, trong quý 2/2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2, tăng 6,5% theo quý và gần 25% theo năm. Thị trường thứ cấp cũng tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm, đạt khoảng 38 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng 3% theo quý và 6% theo năm, lên khoảng 63 triệu đồng/m2. Cùng với đó, giá bán chung cư trên thị trường thứ cấp tại TP.HCM tăng 4% theo quý và 3% theo năm.

Ở Việt Nam, giấc mơ "an cư" của người lao động tại các thành phố lớn ngày càng trở nên khó khăn, khi giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ, đang "neo" ở mức cao. (Hình từ Internet)

Khả năng chi trả và chính sách hỗ trợ từ chính phủ

Một yếu tố quan trọng khác tác động đến vấn đề nhà ở tại các quốc gia là chính sách hỗ trợ từ chính phủ nhằm cải thiện khả năng chi trả cho người dân. Ở một số nước, chính phủ đã thực hiện các chương trình hỗ trợ mua nhà, giảm lãi suất vay thế chấp, hoặc cung cấp nhà ở xã hội với giá phải chăng.

Tại Singapore, chính phủ thông qua Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB) đã thành công trong việc xây dựng một hệ thống nhà ở xã hội vững mạnh, giúp đại đa số người dân có thể sở hữu nhà. Tương tự, ở Nhật Bản, các chương trình hỗ trợ người dân vay mua nhà với lãi suất ưu đãi đã được triển khai nhằm tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở. Trong khi đó, ở Trung Quốc, một số thành phố đã bắt đầu áp dụng các biện pháp kiểm soát giá nhà và hạn chế đầu cơ để giúp người lao động và tầng lớp trung lưu có cơ hội sở hữu nhà ở.

Những chính sách này đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định xã hội và đảm bảo rằng mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ.

Việt Nam và những nỗ lực giải quyết vấn đề nguồn cung và chi phí nhà ở

Vấn đề nhà ở là một thách thức lớn đối với nhiều quốc gia trên thế giới, bao gồm cả những thị trường phát triển và đang phát triển. Nguyên nhân chính là do nguồn cung nhà ở toàn cầu không theo kịp tốc độ gia tăng dân số. Vì thế, nhiều quốc gia đang chọn cách tăng cường nguồn cung nhà ở như một giải pháp chiến lược. Một số quốc gia khác còn tập trung phát triển thị trường nhà cho thuê để giải quyết vấn đề này.

Tại Việt Nam, Chính phủ không chỉ chú trọng đến việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở, mà còn đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng. Việc này giúp kết nối khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, từ đó giảm áp lực về nhu cầu nhà ở tại khu vực trung tâm. Đặc biệt, việc giải ngân được thực hiện trên nhiều loại hình công trình hạ tầng, như đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng, đường sắt. Hơn nữa, Luật Đất đai mới được sửa đổi sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng, cải thiện kết nối.

Phát triển cơ sở hạ tầng có thể "kéo gần" khu vực ngoại ô lại với trung tâm thành phố bằng cách giảm thời gian di chuyển. Mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng, chẳng hạn như hệ thống Metro, tạo điều kiện cho việc phát triển các khu dân cư quy mô lớn và có mật độ cao dọc theo các tuyến đường. Việc di chuyển từ ngoại ô vào trung tâm thành phố trở nên hiệu quả hơn. Ngoài ra, phát triển khu vực ngoại ô còn giúp các chủ đầu tư tiếp cận nguồn đất có giá thấp hơn, từ đó tạo điều kiện phát triển các dự án nhà ở có giá cả phải chăng.

Về mặt địa hình, Hà Nội và TP.HCM không có sự phân tách rõ ràng giữa các khu vực đô thị kề nhau. Nhờ sự gia tăng của hạ tầng kết nối, thời gian di chuyển được rút ngắn, làm cho khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm thành phố lớn hơn. Đồng thời, giá nhà ở tại các tỉnh lân cận, như Bình Dương và Bắc Ninh, thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố trung tâm, với mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m² cho căn hộ.

Quá trình sở hữu nhà và tích lũy vốn thường bắt đầu từ những căn hộ nhỏ có giá phải chăng. Khi tài sản của gia đình tăng lên, họ sẽ chuyển đến những căn hộ lớn hơn. Mua nhà tại vị trí tốt thường không khả thi với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, nhờ vào hạ tầng phát triển, việc di chuyển được cải thiện, và nhiều lựa chọn nhà ở tại các khu vực lân cận trở nên khả thi hơn về mặt tài chính. Do đó, hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.