Thị trường chung cư đã hết khó khăn nhưng tại sao giá vẫn cao?

Nội dung chính

Trong những năm gần đây, thị trường chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đã có sự thay đổi rõ rệt. Sau một thời gian dài gặp phải nhiều khó khăn, từ việc khan hiếm nguồn cung đến sự trì trệ của các dự án vì vướng mắc pháp lý, giờ đây, thị trường chung cư dường như đã phục hồi. Tuy nhiên, điều khiến không ít người ngạc nhiên là mặc dù không còn tình trạng khan hiếm, giá chung cư vẫn tiếp tục tăng "phi mã".

Tình hình thị trường chung cư tại các thành phố lớn 

Theo dữ liệu mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM và Hà Nội trong năm 2024 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư trong phân khúc trung cấp và cao cấp tăng lần lượt 2% và 5% so với cùng kỳ năm trước.

Mặc dù nguồn cung không còn khan hiếm như giai đoạn trước, mức giá chung cư tại các khu vực trung tâm vẫn có xu hướng tăng mạnh, đặc biệt là những căn hộ đã qua sử dụng. Ví dụ, một số dự án nổi bật như City Garden đã tăng giá lên tới 85 triệu đồng/m2, hay Masteri Thảo Điền (TP Thủ Đức) tăng đến 10% trong năm 2024.

Tại Hà Nội, tình hình không khác mấy. Những dự án như Royal City, The Pride, hay Vinhomes West Point ghi nhận mức tăng giá ấn tượng từ 28% đến 33% so với năm trước. Những khu chung cư lâu năm như Trung Hòa - Nhân Chính cũng ghi nhận mức tăng giá khoảng 25%.

Các dự án mới với mức giá cao không phải là điều bất ngờ, như dự án Mandarin Garden có giá chào bán từ 80 triệu đến 105 triệu đồng/m2 hay Noble Crystal Tây Hồ với mức giá lên tới 187 triệu đồng/m2.

Thị trường chung cư đã hết khó khăn nhưng tại sao giá vẫn cao? (Hình từ Internet)

Nguyên nhân giá chung cư tăng cao mặc dù còn nhiều khó khăn  

Mặc dù không còn tình trạng khan hiếm căn hộ, nhưng giá chung cư vẫn duy trì mức cao do nhiều yếu tố tác động từ cả phía cung và cầu. Dưới đây là những nguyên nhân chính:

(1) Thiếu hụt nguồn cung mới

Một trong những yếu tố quan trọng khiến giá chung cư vẫn cao là sự thiếu hụt nguồn cung mới. Các vướng mắc pháp lý trong quá trình cấp phép xây dựng và triển khai dự án đã kéo dài trong suốt những năm qua. Việc này khiến cho nhiều dự án phải tạm ngừng hoặc không thể ra mắt theo kế hoạch.

Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn vẫn tiếp tục gia tăng, đặc biệt là ở các phân khúc trung cấp và cao cấp. Sự thiếu hụt nguồn cung, cộng với nhu cầu ngày càng lớn, đã đẩy giá bán căn hộ lên cao.

(2) Chi phí đất đai và xây dựng  

Chi phí đầu vào trong ngành bất động sản, đặc biệt là chi phí đất đai và xây dựng, đã tăng mạnh trong những năm qua. Đặc biệt, việc áp dụng bảng giá đất mới, sát với giá thị trường, đã khiến giá đất đai tăng mạnh. Bộ Xây dựng cho biết bảng giá đất mới có thể khiến giá bán căn hộ tăng từ 15% đến 20%.

Đồng thời, chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng đang ở mức cao, tạo ra áp lực lên giá thành sản phẩm cuối cùng. Tại một số dự án lớn, chi phí đất đai đã chiếm tới 60-65% giá bán căn hộ, như trường hợp của khu đô thị Đông Tăng Long (TP Thủ Đức).

(3) Chi phí vay vốn và lãi suất 

Một yếu tố không thể không kể đến là chi phí vay vốn. Để triển khai các dự án, nhiều chủ đầu tư phải vay vốn ngân hàng với mức vay lên tới 30-70% tổng chi phí đầu tư. Lãi suất vay vốn, mặc dù đã giảm nhẹ trong thời gian gần đây, nhưng vẫn chiếm từ 3-5% tổng chi phí đầu tư.

Điều này làm tăng chi phí sản xuất căn hộ, đồng thời tác động đến mức giá bán. Thêm vào đó, chi phí tài chính này cũng được cộng vào giá bán căn hộ, khiến giá sản phẩm trở nên cao hơn.

(4) Các chi phí khác

Ngoài chi phí đất đai, xây dựng, và vay vốn, còn rất nhiều chi phí khác như chi phí quản lý dự án, chi phí thuế, và lợi nhuận của chủ đầu tư. Những khoản chi phí này cũng góp phần không nhỏ vào việc đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Theo các chuyên gia, chi phí quản lý dự án và lợi nhuận của chủ đầu tư có thể chiếm từ 10-20% giá bán căn hộ cao tầng và từ 20-30% đối với các căn nhà thấp tầng.

(5) Tác động từ thị trường bất động sản 

Thị trường bất động sản trong thời gian qua chứng kiến sự sôi động của các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư "lướt sóng" và các quỹ đầu tư bất động sản.

Các nhà đầu tư này thường có xu hướng mua lại những căn hộ tại các dự án có vị trí tốt và tiềm năng tăng giá cao, sau đó bán lại với giá cao hơn. Sự tham gia của các nhà đầu tư này đã làm tăng giá bán căn hộ chung cư, đặc biệt là các dự án nổi bật tại các vị trí đắc địa.

Tác động của việc tăng giá chung cư

Sự tăng giá của thị trường chung cư trong những năm qua đã gây ra một số tác động rõ rệt.

- Thứ nhất, giá nhà chung cư ngày càng trở nên khó tiếp cận đối với người có thu nhập thấp và trung bình. Việc này khiến cho một bộ phận lớn người dân, đặc biệt là người trẻ, khó có thể mua được nhà để an cư lập nghiệp. Điều này cũng tạo ra sự phân hóa trong xã hội, khi mà chỉ những người có thu nhập cao hoặc có khả năng vay vốn lớn mới có thể sở hữu căn hộ.

- Thứ hai, việc giá nhà chung cư tăng cao cũng gây áp lực lên thị trường cho thuê. Nhu cầu thuê chung cư, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm, vẫn duy trì ở mức cao, nhưng giá thuê cũng đang tăng mạnh theo đà tăng giá bán. Điều này tạo ra những khó khăn cho những người có nhu cầu thuê nhà.

Mặc dù thị trường chung cư đã vượt qua giai đoạn khó khăn và khan hiếm nguồn cung, nhưng mức giá vẫn tiếp tục tăng cao do sự kết hợp của nhiều yếu tố tác động từ cả phía cung và cầu. Việc thiếu hụt nguồn cung mới, chi phí đất đai và xây dựng tăng, chi phí vay vốn và lãi suất cao, cùng với sự tham gia của các nhà đầu tư đã làm cho giá chung cư vẫn duy trì ở mức cao.

Nếu không có giải pháp để giải quyết những vấn đề này, đặc biệt là cải thiện nguồn cung và giảm chi phí, giá nhà chung cư sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới, làm cho việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn đối với người dân có thu nhập trung bình và thấp.