Quyết định 90/2005/QĐ-UB quy định phương pháp xác định giá đất năm 2006 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC QUY ĐỊNH PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT NĂM 2006 TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM.

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NAM

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và UBND ngày 26/11/2003;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

Căn cứ Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

Căn cứ Nghị quyết số 46/2005/NQ-HĐND ngày 14/12/2005 của HĐND tỉnh khoá VII về khung giá đất và giá các loại đất năm 2006;

Xét đề nghị của Sở Tài chính tại Tờ trình số 2778 TT/STC-GCS ngày 29/12/2005 về việc ban hành Quy định phương pháp xác định giá đất và giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam năm 2006.

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về phương pháp xác định giá đất và giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.

Điều 2. Quyết định này thay thế Quyết định số 24/2005/QĐ-UB ngày 01/4/2005 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy định về khung giá, mức giá đất và phương pháp xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, Quyết định số 2426/QĐ-UB ngày 24/6/2005 ngày 24/6/2005,Quyết định số 2983/QĐ-UB ngày 11/8/2005, Quyết định số 3091/QĐ-UB ngày 22/8/2005 của UBND tỉnh và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006.

Điều 3. Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Văn phòng HĐND tỉnh, Giám đốc các Sở: Tài chính, Tài nguyên - Môi trường, Kế hoạch-Đầu tư, Xây dựng, Giao thông - Vận tải, Cục trưởng Cục thuế, Kho bạc Nhà nước tỉnh, Chủ tịch UBND các huyện, thị xã và thủ trưởng các đơn vị, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này.

QUY ĐỊNH

VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT NĂM 2006 TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM
(Ban hành kèm theo Quyết định số 90/2005/QĐ-UBND ngày 30/12/2005 của UBND tỉnh Quảng Nam)

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Giá đất ban hành tại Quyết định này được quy định cho các loại đất dưới đây:

1. Nhóm đất nông nghiệp, gồm:

- Đất trồng cây hàng năm;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;

- Đất nuôi trồng thuỷ sản;

- Đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác.

QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC QUY ĐỊNH PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT NĂM 2006 TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM.

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NAM

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và UBND ngày 26/11/2003;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

Căn cứ Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

Căn cứ Nghị quyết số 46/2005/NQ-HĐND ngày 14/12/2005 của HĐND tỉnh khoá VII về khung giá đất và giá các loại đất năm 2006;

Xét đề nghị của Sở Tài chính tại Tờ trình số 2778 TT/STC-GCS ngày 29/12/2005 về việc ban hành Quy định phương pháp xác định giá đất và giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam năm 2006.

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về phương pháp xác định giá đất và giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.

Điều 2. Quyết định này thay thế Quyết định số 24/2005/QĐ-UB ngày 01/4/2005 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy định về khung giá, mức giá đất và phương pháp xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, Quyết định số 2426/QĐ-UB ngày 24/6/2005 ngày 24/6/2005,Quyết định số 2983/QĐ-UB ngày 11/8/2005, Quyết định số 3091/QĐ-UB ngày 22/8/2005 của UBND tỉnh và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006.

Điều 3. Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Văn phòng HĐND tỉnh, Giám đốc các Sở: Tài chính, Tài nguyên - Môi trường, Kế hoạch-Đầu tư, Xây dựng, Giao thông - Vận tải, Cục trưởng Cục thuế, Kho bạc Nhà nước tỉnh, Chủ tịch UBND các huyện, thị xã và thủ trưởng các đơn vị, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này.

QUY ĐỊNH

VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT NĂM 2006 TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM
(Ban hành kèm theo Quyết định số 90/2005/QĐ-UBND ngày 30/12/2005 của UBND tỉnh Quảng Nam)

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Giá đất ban hành tại Quyết định này được quy định cho các loại đất dưới đây:

1. Nhóm đất nông nghiệp, gồm:

- Đất trồng cây hàng năm;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;

- Đất nuôi trồng thuỷ sản;

- Đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác.

2. Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm :

- Đất ở tại nông thôn;

- Đất ở tại đô thị;

- Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, tại đô thị;

- Đất dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng theo qui định của Chính phủ; đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác.

3. Nhóm đất chưa sử dụng.

Điều 2. Phương pháp xác định giá đất:

Theo quy định về phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định này.

Điều 3. Phạm vi áp dụng

1. Giá đất quy định tại Quyết định này làm căn cứ để:

a. Tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

b. Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai 2003.

c. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai 2003.

d. Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo qui định tại khoản 3, Điều 59 của Luật đất đai năm 2003.

đ. Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

e. Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật đất đai 2003.

g. Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo qui định của pháp luật.

2. Không áp dụng đối với các trường hợp người có quyền sử dụng đất thoả thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

3. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất nhưng giá sàn không được thấp hơn mức giá quy định tại Quyết định này.

Điều 4. Giá chuẩn và mức giá đất của từng loại đất tại 17 huyện, thị xã trên địa bàn tỉnh Quảng Nam được qui định cụ thể tại 17 bảng phụ lục đính kèm theo Quy định này và tuỳ theo điều kiện, đặc điểm của từng thửa đất mà áp dụng hệ số K với hai số lẻ từ 0,40 đến 1,20 để điều chỉnh giá đất cho phù hợp với từng khu vực, loại đường, vị trí đất.

Điều 5. Quy định giá đất, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung giá đất, công bố giá các loại đất:

UBND tỉnh thực hiện việc quy định về giá đất; điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung giá đất; công bố công khai giá đất vào ngày 01 tháng 01 hằng năm; tổ chức kiểm tra và chỉ đạo thực hiện giá các loại đất trên địa bàn toàn tỉnh theo đúng quy định tại Điều 15, Chương III; khoản 3, Điều 16, Chương IV của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ “Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất”.

Chương II

NHỮNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ

A. GIÁ ĐẤT CỦA NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP:

Điều 6. Giá đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, các loại đất nông nghiệp khác và đất làm muối được xác định như sau:

1. Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác thì giá đất được xác định theo vùng đất, hạng đất:

1.1 Vùng đất: Đựợc phân theo ranh giới hành chính của 3 loại xã : đồng bằng, trung du, miền núi.

1.2 Hạng đất: Hạng đất được xác định trên cơ sở các yếu tố chất đất, thổ nhưỡng, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết, các điều kiện tưới tiêu và được phân thành 5 hoặc 6 hạng.

Riêng giá đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng được tính bằng 80% giá đất rừng sản xuất quy định tại Quyết định này; Giá các loại đất nông nghiệp khác theo qui định của Chính phủ, thì giá đất được tính căn cứ theo giá các loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Quyết định này.

2. Đối với đất làm muối thì giá đất được xác định theo vị trí đất:

Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn hoặc xa đường giao thông hơn.

B. GIÁ ĐẤT CỦA NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP:

Điều 7. Giá đất ở tại nông thôn.

1. Giá đất ở tại nông thôn được xác định theo vùng đất, khu vực, vị trí đất. Việc xác định giá đất căn cứ vào giá đất được hình thành qua chuyển nhượng phổ biến thực hiện thành công trên thị trường trong điều kiện bình thường và theo phương pháp so sánh trực tiếp.

1.1 Vùng đất: Đựợc phân theo ranh giới hành chính của 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi.

1.2 Khu vực: Vị trí của từng loại đất trong mỗi xã tuỳ theo điều kiện cụ thể được phân theo 03 khu vực:

a. Khu vực 1: Là khu vực năm tại trung tâm xã hoặc cụm xã ( gần UBND xã, trường học, chợ, trạm y tế) và những vị trí đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông, gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn.

b. Khu vực 2: Là khu vực cận trung tâm và những vị trí đất nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.

c. Khu vực 3: Những vị trí đất còn lại trên địa bàn xã.

Tuỳ theo từng địa phương mà có thể chia thành 3 khu vực hoặc 2 khu vực.

1.3 Vị trí đất: Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

a. Số vị trí đất ở tại nông thôn: Được xác định trong bảng giá đất của từng huyện, thị xã được nêu trong phụ lục đính kèm Quy định này.

b. Hệ số vị trí: Cùng một loại đất nhưng tuỳ theo mức độ sinh lợi của từng khu vực đất, vị trí đất mà có các mức giá khác nhau, được áp dụng hệ số K với hai số lẻ từ 0,70 đến 1,20 để điều chỉnh.

2. Áp dụng hệ số đối với những lô (thửa) đất ở tại khu vực ven đô thị, ven đầu mối giao thông, trục đường giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp.

Lô (thửa) đất có mặt tiền hướng ra trục đường giao thông nào, thì giá đất tính theo trục đường giao thông đó (trừ những lô đất có 02 mặt tiền quy định tại điểm 2.5, khoản này) nhân với các hệ số tương ứng dưới đây:

2.1 Những lô đất có mặt tiền hướng ra trục giao thông, có một lối đi duy nhất từ trục đường giao thông vào nhà nhưng bị phân cách bởi một hoặc nhiều lô đất phía trước của chủ đất khác (bị che khuất hoặc không bị che khuất bởi nhà, vật kiến trúc), giá đất được tính như sau:

a. Lối đi có mặt cắt rộng từ 2,5 mét trở lên, hệ số 0,80 áp dụng cho phần diện tích của lô đất cách lề đường trong phạm vi dưới 25 mét; hệ số 0,60 áp dụng cho phần diện tích của lô đất cách lề đường trong phạm vi từ 25 mét đến 50 mét.

b. Lối đi có mặt cắt dưới 2,5 mét: hệ số 0,65 áp dụng cho phần diện tích của lô đất cách lề đường trong phạm vị dưới 25 mét; hệ số 0,50 áp dụng cho phần diện tích của lô đất cách lề đường trong phạm vi từ 25 mét đến 50 mét.

c. Phần diện tích còn lại của lô đất cách lề đường trên 50 mét (cả hai trường hợp a,b trên), tính theo gía đất ở tại nông thôn khu vực 2 hoặc3.

2.2 Hệ số chiều sâu: Áp dụng cho những lô đất có mặt tiền sát lề đường giao thông ( cùng một chủ quản lý, sử dụng) quy định hệ số chiều sâu như sau:

a. Hệ số 1,00: áp dụng cho phần diện tích của lô đất trong phạm vi dưới 25 mét.

b. Hệ số 0,70: áp dụng cho phần diện tích của lô đất trong phạm vi chiều sâu từ 25 mét đến 50 mét của lô đất đó.

c. Hệ số 0,50: áp dụng cho phần diện tích của lô đất trong phạm vi chiều sâu trên 50 mét của lô đất đó.

2.3 Trường hợp lô đất do một chủ quản lý, sử dụng có mặt tiền sát lề đường nhưng có một phần đất bị che khuất mặt tiền bởi phần đất của chủ sử dụng khác (lô đất có hình chữ L), thì phần đất bị che khuất được tính như sau:

Phần diện tích bị che khuất được tính bằng 0,80 giá đất của phần diện tích không bị che khuất.

2.4 Đối với những lô đất ở nằm sát trục đường giao thông, nhưng mặt nền nhà thấp hơn cốt nền mặt đường thì giá đất được tính theo trục đường đó và nhân với hệ số: Thấp hơn từ 01mét: hệ số 0,85; trên 01 mét đến 1,5 mét: 0,75; từ 1,5 mét trở lên: 0,65

2.5 Đối với những lô đất có vị trí 2 mặt tiền trở lên:

a. Những lô đất có 2 mặt tiền ở vị trí ngã ba đường thì được nhân hệ số 1,10 với giá đất của con đường có giá cao hơn.

b. Những lô đất có 2 mặt tiền ở vị trí ngã tư đường trở lên thì được nhân hệ số 1,20 với giá đất của con đường có giá cao hơn.

3. Mặt tiền lô đất được xác định tại vị trí cột mốc lộ giới hoặc lề đường. Riêng đối với các trường hợp xây dựng nhà, vật kiến trúc trước khi phân vạch cắm mốc lộ giới thì tính theo hiện trạng, căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Lề đường được xác định ở mép vỉa hè có vị trí xa tim đường hơn.

Điều 8. Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn.

1. Trường hợp đất được giao sử dụng ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân thì tính theo giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở lân cận tại nông thôn.

2. Trường hợp giao đất sử dụng có thời hạn cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thì giá đất được tính bằng 70% giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở lân cận tại nông thôn, nhưng không được áp dụng hệ số điều chỉnh (K) theo quy định tại điểm 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 khoản 2 Điều 7của Quy định này.

Điều 9. Giá đất ở tại đô thị.

1. Giá đất: Căn cứ vào giá đất chuyển nhượng phổ biến thực hiện thành công trên thị trường trong điều kiện bình thường. Mức giá đất được xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp và theo loại đô thị, loại đường phố, vị trí đất.

2. Phân loại đường phố: Loại đường phố trong đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt đời sống, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch; khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.

2.1- Đường phố trong từng đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất; có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; giá chuyển nhượng cao nhất; các đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

2.2 Trong cùng một đường phố nhưng từng đoạn đường có mức sịnh lợi khác nhau, kết cấu hạ tầng khác nhau, thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng.

2.3 Số loại đường phố được xác định theo từng đô thị: thị xã Tam kỳ, Hội An và các thị trấn khác trên địa bàn tỉnh (quy định cụ thể trong bảng giá đất của từng huyện, thị).

3. Vị trí đất: Vị trí đất trong từng loại đường phố được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông.

3.1 Vị trí đất trong từng loại đường phố được phân thành các vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với lô đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố ( không nằm vị trí mặt tiền của đường phố) có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

3.2 Số vị trí đất được xác định theo từng đô thị: thị xã Tam Kỳ, Hội An và các thị trấn khác trên địa bàn toàn tỉnh.

Vị trí đất đối với đất ở tại đô thị của thị xã Tam Kỳ, Hội An được phân theo 4 vị trí:

- Vị trí 1: là vị trí đất ở mặt tiền các đường phố.

- Vị trí 2: là vị trí đất ở mặt tiền các kiệt, hẻm rộng tối thiểu 4 mét.

- Vị trí 3: là vị trí đất ở mặt tiền các kiệt, hẻm rộng tối thiểu 2,5mét đến dưới 4mét.

- Vị trí 4: là vị trí đất ở mặt tiền các đường kiệt, hẻm còn lại.

Các vị trí 2, 3, 4 được qui định như trên nếu không có trong bảng giá đất.

4. Để phản ánh các mức giá đất một cách cụ thể, sát thực tế, đảm bảo mối tương quan giữa các loại đường phố, giữa các vị trí đất trên cùng một loại đường phố, khoảng cách, chiều sâu của lô đất, hệ số quy định như sau:

4.1 Hệ số đường: Cùng một loại đường phố, cùng loại vị trí đất nhưng tuỳ theo mức độ sinh lợi của từng khu đất thì được áp dụng hệ số Kvới hai số lẻ từ 0,70 đến 1,20 để xác định mức giá đất cho phù hợp.

4.2 Hệ số khoảng cách áp dụng đối với các kiệt, hẻm của đường phố:

Đối với đất từ vị trí 2 trở đi nếu không được quy định cụ thể trong các bảng giá đất của từng huyện, thị thì được áp dụng hệ số khoảng cách như sau :

- Hệ số 1,00: áp dụng cho các lô đất cách lề đường phố trong phạm vi dưới 50 mét.

- Hệ số 0,90: đối với các lô đất cách lề đường phố trong phạm vi từ 50 mét đến 100 mét.

- Hệ số 0,80: đối với các lô đất cách lề đường phố trong phạm vi từ 100 mét đến 150 mét.

- Hệ số 0,70: đối với các lô đất cách lề đường phố trên 150 mét.

4.3 Hệ số chiều sâu của lô đất:

Những lô đất (cùng một chủ quản lý, sử dụng) có mặt tiền sát lề đường phố, được áp dụng hệ số như sau:

- Hệ số 1,00: áp dụng cho phần diện tích của lô đất trong phạm vi dưới 25 mét.

- Hệ số 0,70: áp dụng cho phần diện tích của lô đất, trong phạm vi chiều sâu từ 25 mét đến 50 mét.

- Hệ số 0,50: áp dụng cho phần diện tích của lô đất, trong phạm vi chiều sâu trên 50 mét.

Ví dụ: Với 1 lô đất cụ thể ở các kiệt hẻm ( vị trí 3,4 không áp dụng hệ số chiều sâu) mức giá được xác định theo các hệ số sau: Hệ số đường, hệ số khoảng cách.

Lô đất A ( bề rộng 5m, chiều sâu 30m) ở thị xã Tam Kỳ, nằm ở kiệt (kiệt rộng 3m) đường Phan Chu Trinh (đoạn từ đường Nhà máy đèn - cầu Tam Kỳ), cách lề đường phố đường Phan Chu Trinh khoảng 120m thì mức giá của lô đất A được xác định như sau:

Theo ví dụ trên thì Lô đất A ở vị trí 3 của đường loại 2, có hệ số đường: 0,8, hệ số khoảng cách: 0,80. Giá trị của lô đất A:

(5m x 30m) x 400.000đ/m² x 0,80 x 0,80 = 38.400.000đ

4.4 Hệ số đối với lô đất có vị thế đặc biệt:

4.4.1 Trường hợp một lô đất do một chủ quản lý, sử dụng có mặt tiền sát lề đường phố, nhưng có một phần đất bị che khuất mặt tiền bởi phần đất của chủ sử dụng khác (lô đất có hình chữ L), thì phần đất bị che khuất được tính như sau:

a. Phần diện tích bị che khuất nằm trong phạm vi dưới 25 mét, giá đất được tính hệ số 0,80 so với giá đất của phần diện tích không bị che khuất nằm trong phạm vi dưới 25mét.

b. Phần diện tích bị che khuất nằm trong phạm vi từ 25 mét đến 50 mét, giá đất được tính hệ số 0,60 so với giá đất của phần diện tích không bị che khuất nằm trong phạm vi dưới 25mét.

c. Phần diện tích bị che khuất có chiều sâu trên 50m, giá đất được tính hệ số 0,40 so với giá đất của phần diện tích không bị che khuất nằm trong phạm vi dưới 25 mét.

Hệ số quy định tại điểm 4.3 và tiết 4.4.1 điểm 4.4, khoản 4 điều này chỉ áp dụng đối với những thửa đất ở tại vị trí 1; vị trí 2 của đường phố.

4.4.2 Đối với những lô đất ở vị trí có 2 mặt tiền trở lên:

a. Ở vị trí ngã ba đường phố thì được nhân hệ số 1,10 với giá đất của con đường có giá cao hơn.

b. Ở vị trí ngã tư, ngã năm trở lên thì đựoc nhân hệ số 1,20 với giá đất của con đường có giá cao hơn.

4.4.3 Đối với những lô đất ở nằm sát trục đường giao thông, nhưng mặt nền nhà thấp hơn cốt nền mặt đường thì giá đất được tính theo trục đường đó và nhân với hệ số:

Thấp hơn từ 01mét: hệ số 0,85; trên 01 mét đến 1,5 mét: 0,75; trên 1,5 mét trở lên: 0,65

5 Mặt tiền lô đất được tính tại vị trí cột mốc lộ giới hoặc lề đường. Riêng đối với các trường hợp xây dựng nhà, vật kiến trúc trước khi khi phân vạch cắm mốc lộ giới thì được tính theo hiện trạng, căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Lề đường được xác định ở mép vỉa hè có vị trí xa tim đường hơn.

Điều 10. Lô đất mang tên đường nào thì vị trí và giá đất áp dụng theo đường đó ( trừ trường hợp đối với những lô đất ở vị trí 2 mặt tiền ).

1. Cơ sở để xác định tên đường, vị trí đất: căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; biển số nhà, sổ đăng ký hộ khẩu hoặc các giấy tờ khác có liên quan về đất đai, nhà ở đảm bảo tính pháp lý.

2. Trường hợp lô đất không xác định được tên đường nào hoặc lô đất có nhiều đường đi vào, thì giá đất được tính theo đường vào gần nhất, thuận lợi nhất.

Điều 11. Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.

1. Trường hợp giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân thì tính theo giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở lận cận tại đô thị.

2. Trường hợp giao đất sử dụng có thời hạn cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thì giá đất được tính bằng 70% giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở lân cận tại đô thị, nhưng không được áp dụng hệ số điều chỉnh (K) theo quy định tại điểm 4.1, 4.2, 4.3 khoản 4 và tiết 4.4.1, 4.4.3 điểm 4.4 khoản 4 Điều 9 của Quy định này.

Điều 12. Đối với đất dùng để xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp thì giá đất được xác định theo giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở gần nhất quy định tại Quyết định này.

Điều 13. Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác thì giá đất được xác định theo giá đất liền kề quy định tại Quyết định này, cụ thể:

1. Trường hợp các loại đất trên chỉ liền kề đất ở thì căn cứ giá đất ở hoặc chỉ liền kề đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì căn cứ giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; nếu không có những loại đất liền kề nêu trên thì giá đất tính theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ở khu vực gần nhất.

2. Trường hợp các loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì tính theo loại đất có mức giá cao nhất.

C- NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG

Điều 14. Đối với nhóm đất chưa sử dụng ( chưa xác định mục đích sử dụng), bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, thì giá đất được xác định theo giá đất liền kề. Mức giá này làm cơ sở để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm trong việc sử dụng loại đất này.

Chương III

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỐI VỚI MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP KHÁC

Điều 15. Đất vườn, ao; đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong đất ở:

1. Đối với đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn nhưng không được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đất ở, thì giá đất được qui định cụ thể như sau :

a. Đất vườn, ao nằm xen kẽ trong đất ở tại các trục đường giao thông chính, các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, thì giá đất được tính bằng 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng, nhưng mức tối đa không được vượt quá giá đất ở tại khu vực liền kề hoặc gần nhất.

b. Đất vườn, ao nằm xen kẽ trong đất ở tại các khu vực còn lại ở nông thôn, thì giá đất được tính bằng 1,5 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng, nhưng mức tối đa không được vượt quá giá đất ở tại khu vực liền kề hoặc gần nhất.

(Cùng vùng được hiểu là trong một xã. Trường hợp trong xã đó không có loại đất này thì áp dụng giá đất trồng cây lâu năm ở xã lân cận).

2. Đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị; đất vườn ao nằm liền kề đất ở đô thị:

a. Đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị nhưng không được qui hoạch là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác, thì giá đất được qui định bằng 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng, nhưng mức tối đa không được vượt quá giá đất ở tại khu vực liền kề hoặc gần nhất. Nếu thay đổi mục đích sử dụng thì được tính theo giá đất có cùng mục đích sử dụng mới ở vùng đó, vị trí đó tại thời điểm thay đổi.

b. Đối với đất vườn, ao nằm liền kề với đất ở tại đô thị nhưng không được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, thì giá đất được tính bằng 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng, nhưng mức tối đa không được vượt quá giá đất ở liền kề hoặc gần nhất.

(Cùng vùng được hiểu là trong một phường, thị trấn. Trường hợp trong phường, thị trấn đó không có loại đất này thì áp dụng giá đất trồng cây lâu năm ở phường, thị trấn lân cận).

Điều 16.

1. Các trường hợp sau đây Sở Tài chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các ngành và địa phương liên quan tham mưu trình UBND tỉnh xem xét quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung giá đất. Cụ thể:

a. Đất hai bên đường mới được nâng cấp hoàn thiện thì UBND các huyện, thị có văn bản đề xuất mức giá đất (trong đó nêu rõ cơ sở mức giá đề xuất) gởi Sở Tài chính để thẩm định.

b. Các dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị mới thì Ban Quản lý dự án phối hợp với Chủ đầu tư có văn bản đề xuất mức giá đất (trong đó nêu rõ cơ sở mức giá đề xuất) gởi Sở Tài chính để thẩm định.

c. Các trường hợp đất ở tại một số khu vực có lợi thế riêng, khu vực có địa hình phức tạp, bất lợi hoặc những lô đất có hình dáng và vị trí đặc biệt làm cho giá đất thực tế cao hơn hoặc thấp hơn so với giá đất trong bảng giá tại quy định này thì UBND huyện, thị có văn bản đề xuất mức giá đất (trong đó nêu rõ cơ sở mức giá đề xuất) gởi Sở Tài chính để thẩm định.

2. Những khu vực, vị trí đất có nhiều thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh nhưng khi giao đất thu tiền một lần hoặc cho thuê đất không thực hiện hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, thì UBND huyện, thị (hoặc Chủ đầu tư) có văn bản đề xuất đơn giá đất theo mục đích sử dụng mới theo nguyên tắc không thấp hơn giá đất quy định tại Quyết định này gởi Sở Tài chính thẩm định trình UBND tỉnh xem xét phê duyệt giá đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất cho từng trường hợp cụ thể.

3. Trong năm, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường của một số hoặc tất cả các loại đất trên địa bàn một xã, một phường hoặc toàn huyện, thị có sự biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch giá lớn: giảm từ 10% trở lên hoặc tăng từ 20% trở lên so với giá đất do UBND tỉnh quyết định, thì Uỷ ban nhân dân huyện, thị phải có văn bản đề xuất mức giá mới gởi Sở Tài chính để tham mưu trình UBND quyết định điều chỉnh, bổ sung.

4. Giao cho UBND các huyện, thị quyết định giá khởi điểm (giá sàn) để tổ chức bán đấu giá giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân (đối với đất ở, đất sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp), đồng thời phản ánh bằng văn bản cho Sở Tài chính để theo dõi.

Nguyên tắc xác định giá khởi điểm(giá sàn): Giá khởi điểm được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm, theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đưa ra đấu giá. Giá khởi điểm của thửa (lô) đất đưa ra đấu giá không được thấp hơn giá các loại đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại Quyết định này.

Chương IV

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 17.

1. Sở Tài chính có trách nhiệm chủ trì phối hợp với các Sở, Ban, Ngành có liên quan, UBND các huyện, thị xã kiểm tra việc thực hiện quyết định này, đồng thời chủ động trong việc tổ chức công tác điều tra, khảo sát, thống kê giá đất để xây dựng phương án giá các loại đất năm 2007 báo cáo UBND tỉnh trong quý IV năm 2006 để trình HĐND tỉnh thông qua theo đúng thời gian quy định.

2. Cục thuế tỉnh có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên-Môi trường, Sở Tài chính và các ngành chức năng có liên quan hướng dẫn, xử lý cụ thể các trường hợp vướng mắc phát sinh liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về đất đai khi áp dụng giá đất quy định tại quyết định này.

Trong quá trình thực hiện Quyết định này, nếu phát sinh những điểm chưa phù hợp, các địa phương, đơn vị phản ánh về Sở Tài chính để tổng hợp trình UBND tỉnh xem xét điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung.