Công văn số 223/BXD-QLN về việc hướng dẫn cụ thể một số vấn đề tại Nghị định 139/2007/NĐ-CP và Nghị định 153/2007/NĐ-CP do Bộ Xây dựng ban hành

Kính gửi: Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai

Bộ Xây dựng nhận được công văn số 17/SKHĐT- ĐKKD ngày 04/01/2008 của Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai về việc đề nghị hướng dẫn cụ thể một số vấn đề tại Nghị định 139/2007/NĐ-CP và Nghị định 153/2007/NĐ-CP. Sau khi nghiên cứu Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

1/ Về xác nhận vốn pháp định khi đăng ký kinh doanh bất động sản:

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang soạn thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Trong quá trình soạn thảo thông tư Bộ Xây dựng đã phối hợp với các Bộ, Ngành có liên quan để giải quyết những vấn đề vướng mắc liên quan đến việc cấp đăng ký kinh doanh cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung và việc xác định cơ quan, tổ chức xác nhận vốn pháp định nói riêng. Sau khi nhận được ý kiến của các cơ quan có liên quan, Bộ Xây dựng sẽ ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể.

Trước mắt, để kịp thời giải quyết việc cấp đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản cho các doanh nghiệp có nhu cầu trên địa bàn Tỉnh, Bộ Xây dựng thống nhất đề xuất của Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Đồng Nai. Tạm thời vận dụng hướng dẫn của Bộ Tài chính về vốn pháp định của ngành nghề dịch vụ đòi nợ theo nội dung văn bản số 15032/BTC-TCNH ngày 7/11/2007 hướng dẫn các Sở Kế hoạch và Đầu tư về hồ sơ đăng ký kinh doanh dịch vụ đòi nợ và vận dụng nội dung Khoản 1 Điều 16 Nghị định 104/2007/NĐ-CP ngày 14/6/2007 của Chính phủ về kinh doanh dịch vụ đòi nợ, cụ thể là:

“1/ Hồ sơ chứng minh điều kiện về vốn:

a/ Biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các thành viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn có từ hai thành viên trở lên; quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên mà chủ sở hữu là một tổ chức; bản đăng ký vốn của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân và đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên mà chủ sở hữu là cá nhân;

b/ Đối với số vốn được góp bằng tiền, phải có xác nhận của ngân hàng thương mại được phép hoạt động tại Việt nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập. Số tiền ký quỹ phải bằng số vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập và chỉ được giải toả sau khi doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh dịch vụ đòi nợ;

c/ Đối với số vốn góp bằng tài sản; phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá ở Việt Nam về kết quả định giá tài sản được đưa vào góp vốn. Chứng thư phải còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh doanh có thẩm quyền.”

2/ Tại khoản1 Điều 24 Nghị định 153/2007/NĐ - CP quy định: “Tổ chức cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì được tiếp tục kinh doanh, không phải làm thủ tục đăng ký lại. Đối với tổ chức, cá nhân đã đăng ký kinh doanh về môi giới, định giá bất động sản nhưng chưa có đủ người có chứng chỉ thì vẫn được tiếp tục kinh doanh, nhưng phải bổ sung đủ số người có chứng chỉ theo quy định trước ngày 01/01/2009”

Như vậy, Nghị định này không quy định việc phải bổ sung vốn pháp định cho đủ 6 tỷ đồng đối với các doanh nghiệp đã có đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định có hiệu lực.

3/ Về danh mục các loại bất động sản:

a/ Tại Điều 2 Nghị định 153/2007/ NĐ-CP đã quy định rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

b/ Tại khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập ,mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.”

Như vậy việc cho thuê nhà, văn phòng, kiốt, nhà xưởng, kho bãi là kinh doanh bất động sản

4/ Về chứng chỉ môi giới bất động sản và chứng chỉ định giá bất động sản:

Tại khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 1 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản.” Các chứng chỉ này là chứng chỉ hành nghề của cá nhân. Người có chứng chỉ theo quy định trên được hiểu là người trực tiếp thực hiện công việc dịch vụ đó trong các đơn vị hành nghề kinh doanh bất động sản.

Tại khoản 4 Điều 5 Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh quy định: “Đối với ngành nghề kinh doanh quy định phải có chứng chỉ hành nghề, mỗi cá nhân chỉ được sử dụng chứng chỉ hành nghề để đăng ký kinh doanh ở một doanh nghiệp.”

Như vậy người có chứng chỉ hành nghề chỉ được phép hoạt động hành nghề theo chứng chỉ tại doanh nghiệp đã sử dụng chứng chỉ của người đó để đăng ký kinh doanh .

5/ Về tên gọi của sàn giao dịch bất động sản:

Tại điều 10 Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh quy định về tên doanh nghiệp như sau:

“1/ Tên doanh nghiệp phải viết bằng tiếng Việt, có thể kèm theo chữ số và ký hiệu phát âm được và phải có 2 thành tố sau đây:

a/ Thành tố thứ nhất: Loại hình doanh nghiệp, bao gồm: công ty trách nhiệm hữu hạn, cụm từ trách nhiệm hữu hạn có thể viết tắt là TNHH; công ty cổ phần, từ cổ phần có thể viết tắt là CP; công ty hợp danh từ hợp danh, từ hợp danh có thể viết tắt là HD; doanh nghiệp tư nhân, từ tư nhân có thể viết tắt là TN.

b/ Thành tố thứ hai: Tên riêng của doanh nghiệp;

Riêng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể sử dụng tên riêng bằng tiếng nước ngoài đã đăng ký để cấu thành một phần hoặc toàn bộ tên riêng của doanh nghiệp.

2/ Doanh nghiệp có thể sử dụng ngành, nghề kinh doanh, hình thức đầu tư hay yếu tố phụ trợ khác để cấu thành tên riêng của doanh nghiệp nếu doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh ngành, nghề đó hoặc thực hiện đầu tư theo hình thức đó. Khi không còn kinh doanh ngành, nghề hoặc thực hiện hình thức đầu tư đã dùng để cấu thành tên riêng của doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải đăng ký đổi tên.

3/ Nếu tên riêng của doanh nghiệp sử dụng các thành tố có tính chất mô tả xuất xứ, chất lượng hành hoá, dịch vụ thì phải được cơ quan quản lý nhà nước xác nhận.”

Như vậy, tên gọi của sàn giao dịch bất động sản nên có cụm từ:“ Sàn giao dịch bất động sản” kèm theo tên riêng.

Kính gửi: Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai

Bộ Xây dựng nhận được công văn số 17/SKHĐT- ĐKKD ngày 04/01/2008 của Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai về việc đề nghị hướng dẫn cụ thể một số vấn đề tại Nghị định 139/2007/NĐ-CP và Nghị định 153/2007/NĐ-CP. Sau khi nghiên cứu Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

1/ Về xác nhận vốn pháp định khi đăng ký kinh doanh bất động sản:

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang soạn thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Trong quá trình soạn thảo thông tư Bộ Xây dựng đã phối hợp với các Bộ, Ngành có liên quan để giải quyết những vấn đề vướng mắc liên quan đến việc cấp đăng ký kinh doanh cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung và việc xác định cơ quan, tổ chức xác nhận vốn pháp định nói riêng. Sau khi nhận được ý kiến của các cơ quan có liên quan, Bộ Xây dựng sẽ ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể.

Trước mắt, để kịp thời giải quyết việc cấp đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản cho các doanh nghiệp có nhu cầu trên địa bàn Tỉnh, Bộ Xây dựng thống nhất đề xuất của Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Đồng Nai. Tạm thời vận dụng hướng dẫn của Bộ Tài chính về vốn pháp định của ngành nghề dịch vụ đòi nợ theo nội dung văn bản số 15032/BTC-TCNH ngày 7/11/2007 hướng dẫn các Sở Kế hoạch và Đầu tư về hồ sơ đăng ký kinh doanh dịch vụ đòi nợ và vận dụng nội dung Khoản 1 Điều 16 Nghị định 104/2007/NĐ-CP ngày 14/6/2007 của Chính phủ về kinh doanh dịch vụ đòi nợ, cụ thể là:

“1/ Hồ sơ chứng minh điều kiện về vốn:

a/ Biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các thành viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn có từ hai thành viên trở lên; quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên mà chủ sở hữu là một tổ chức; bản đăng ký vốn của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân và đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên mà chủ sở hữu là cá nhân;

b/ Đối với số vốn được góp bằng tiền, phải có xác nhận của ngân hàng thương mại được phép hoạt động tại Việt nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập. Số tiền ký quỹ phải bằng số vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập và chỉ được giải toả sau khi doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh dịch vụ đòi nợ;

c/ Đối với số vốn góp bằng tài sản; phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá ở Việt Nam về kết quả định giá tài sản được đưa vào góp vốn. Chứng thư phải còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh doanh có thẩm quyền.”

2/ Tại khoản1 Điều 24 Nghị định 153/2007/NĐ - CP quy định: “Tổ chức cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì được tiếp tục kinh doanh, không phải làm thủ tục đăng ký lại. Đối với tổ chức, cá nhân đã đăng ký kinh doanh về môi giới, định giá bất động sản nhưng chưa có đủ người có chứng chỉ thì vẫn được tiếp tục kinh doanh, nhưng phải bổ sung đủ số người có chứng chỉ theo quy định trước ngày 01/01/2009”

Như vậy, Nghị định này không quy định việc phải bổ sung vốn pháp định cho đủ 6 tỷ đồng đối với các doanh nghiệp đã có đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định có hiệu lực.

3/ Về danh mục các loại bất động sản:

a/ Tại Điều 2 Nghị định 153/2007/ NĐ-CP đã quy định rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

b/ Tại khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập ,mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.”

Như vậy việc cho thuê nhà, văn phòng, kiốt, nhà xưởng, kho bãi là kinh doanh bất động sản

4/ Về chứng chỉ môi giới bất động sản và chứng chỉ định giá bất động sản:

Tại khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 1 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản.” Các chứng chỉ này là chứng chỉ hành nghề của cá nhân. Người có chứng chỉ theo quy định trên được hiểu là người trực tiếp thực hiện công việc dịch vụ đó trong các đơn vị hành nghề kinh doanh bất động sản.

Tại khoản 4 Điều 5 Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh quy định: “Đối với ngành nghề kinh doanh quy định phải có chứng chỉ hành nghề, mỗi cá nhân chỉ được sử dụng chứng chỉ hành nghề để đăng ký kinh doanh ở một doanh nghiệp.”

Như vậy người có chứng chỉ hành nghề chỉ được phép hoạt động hành nghề theo chứng chỉ tại doanh nghiệp đã sử dụng chứng chỉ của người đó để đăng ký kinh doanh .

5/ Về tên gọi của sàn giao dịch bất động sản:

Tại điều 10 Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh quy định về tên doanh nghiệp như sau:

“1/ Tên doanh nghiệp phải viết bằng tiếng Việt, có thể kèm theo chữ số và ký hiệu phát âm được và phải có 2 thành tố sau đây:

a/ Thành tố thứ nhất: Loại hình doanh nghiệp, bao gồm: công ty trách nhiệm hữu hạn, cụm từ trách nhiệm hữu hạn có thể viết tắt là TNHH; công ty cổ phần, từ cổ phần có thể viết tắt là CP; công ty hợp danh từ hợp danh, từ hợp danh có thể viết tắt là HD; doanh nghiệp tư nhân, từ tư nhân có thể viết tắt là TN.

b/ Thành tố thứ hai: Tên riêng của doanh nghiệp;

Riêng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể sử dụng tên riêng bằng tiếng nước ngoài đã đăng ký để cấu thành một phần hoặc toàn bộ tên riêng của doanh nghiệp.

2/ Doanh nghiệp có thể sử dụng ngành, nghề kinh doanh, hình thức đầu tư hay yếu tố phụ trợ khác để cấu thành tên riêng của doanh nghiệp nếu doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh ngành, nghề đó hoặc thực hiện đầu tư theo hình thức đó. Khi không còn kinh doanh ngành, nghề hoặc thực hiện hình thức đầu tư đã dùng để cấu thành tên riêng của doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải đăng ký đổi tên.

3/ Nếu tên riêng của doanh nghiệp sử dụng các thành tố có tính chất mô tả xuất xứ, chất lượng hành hoá, dịch vụ thì phải được cơ quan quản lý nhà nước xác nhận.”

Như vậy, tên gọi của sàn giao dịch bất động sản nên có cụm từ:“ Sàn giao dịch bất động sản” kèm theo tên riêng.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng về một số nội dung mà Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai đề nghị hướng dẫn cụ thể liên quan đến Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị Quý Sở phản ánh kịp thời về Bộ Xây dựng để phối hợp nghiên cứu giải quyết./.