Yêu cầu thanh toán lần đầu 50% tổng giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có đúng quy định không?

Nội dung chính

Thế nào là thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Tại khoản 5 và khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

5. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

6. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó.

...

Căn cứ vào hai khái niệm "nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai "và "thuê mua nhà ở, công trình xây dựng", có thể rút ra được khái niệm "thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" như sau:

Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở hình thành trong tương lai thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở hình thành trong tương lai đó.

Yêu cầu thanh toán lần đầu 50% tổng giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có phù hợp với quy định của pháp luật? (Hình từ Internet)

Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là gì?

Căn cứ Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm các điều kiện sau đây:

- Nhà ở hình thành trong tương lai đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

+ Quyết định giao đất;

+ Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Có các loại giấy tờ sau đây:

+ Giấy phép xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Thông báo khởi công xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

-  Nhà ở hình thành trong tương lai phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai để bán, cho thuê mua.

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở hình thành trong tương lai tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

- Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

- Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

- Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh;

-  Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Yêu cầu thanh toán lần đầu 50% tổng giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có phù hợp với quy định của pháp luật?

Căn cứ khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

...

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện hiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

...

Như vậy, thanh toán lần đầu trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định trên là không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Do đó, yêu cầu thanh toán lần đầu 50% tổng giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là không phù hợp với quy định của pháp luật.