Tiến độ của dự án nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chưa được duyệt thì được mở bán không?

Nội dung chính

Tiến độ của dự án nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chưa được duyệt thì được mở bán không?

Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 được sửa đổi bởi điểm i khoản 5 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định như sau:

Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

...

3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;

c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.

...

Theo đó, việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện nêu trên bao gồm cả tiến độ của dự án phải được phê duyệt.

Như vậy, tiến độ của dự án nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chưa được duyệt thì chưa được mở bán.

Tiến độ của dự án nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chưa được duyệt thì được mở bán không? (Hình từ Internet)

Thu tiền của bên mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ bị phạt bao nhiêu?

Căn cứ theo điểm đ khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản cụ thể đối với hành vi thu tiền của bên mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ bị phạt như sau:

Điều 58. Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

...

3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;

b) Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định;

c) Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật;

đ) Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định;

e) Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;

g) Từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định;

h) Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định;

i) Không tuân thủ quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trong trường hợp có quy định;

k) Trường hợp không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định thì xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

...

6. Biện pháp khắc phục hậu quả:

...

i) Buộc thu tiền bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo đúng tiến độ dự án hoặc buộc hoàn trả lại bên mua phần giá trị hợp đồng thu vượt với hành vi quy định tại điểm đ khoản 3 Điều này;

Như vậy, đối với hành vi thu tiền của bên mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ có thể bị phạt tiền từ 400 triệu đến 600 triệu đồng. Bên cạnh đó, còn buộc thu tiền của bên mua bất động sản hình thành trong tương lai theo đúng tiến độ dự án.

Lưu ý: Mức phạt tiền quy định trên áp dụng đối với tổ chức. Mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 lần mức phạt tiền đối với tổ chức có cùng một hành vi vi phạm hành chính. (khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)

Chủ đầu tư bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai có phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở không?

Căn cứ khoản 2 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này.

2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở có sẵn. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua nhà ở không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

...

Như vậy, chủ đầu tư khi bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.