Quy định về thanh toán lần đầu khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Nội dung chính
Điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào mua bán
Căn cứ tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán phải đáp ứng điều kiện sau:
(1) Đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
(2) Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
- Quyết định giao đất;
- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
(3) Có các loại giấy tờ sau đây:
- Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
(4) Có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán.
(5) Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán.
(6) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
(7) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(8) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
(9) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
(10) Nhà ở trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
- Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
- Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;
(11) Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Quy định về thanh toán lần đầu khi mua nhà ở hình thành trong tương lai (Hình ảnh từ Internet)
Tiền thanh toán lần đầu khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
Trước đây, tại khoản 1 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã hết hiệu lực) quy định thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Quy định hiện hành về thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không thay đổi nhiều so với trước đây. Cả hai luật đều yêu cầu thanh toán phải được thực hiện nhiều lần, với lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng.
Nếu trước đây chỉ quy định thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, nhưng không quy định cụ thể làm rõ việc tính vào khoản đặt cọc. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã làm rõ rằng khoản thanh toán lần đầu không chỉ bao gồm tiền thanh toán chính mà còn cả khoản tiền đặt cọc, giúp minh bạch hơn cho các bên tham gia giao dịch. Điều này mang lại sự rõ ràng và đảm bảo quyền lợi cho người mua và tránh các tranh cãi liên quan đến cách tính số tiền phải trả lần đầu.
Nhìn chung, sự thay đổi này tuy không quá lớn nhưng tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà hình thành trong tương lai, giúp họ dễ dàng theo dõi và tính toán số tiền phải trả ngay từ bước đầu tiên của giao dịch.
Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% đối với nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Bên cạnh đó, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai là một thỏa thuận quan trọng giữa bên mua và bên bán, đảm bảo việc thực hiện các cam kết trong giao dịch bất động sản. Khoản đặt cọc không chỉ thể hiện ý định nghiêm túc của bên mua mà còn tạo cơ sở để bên bán giữ quyền ưu tiên đối với tài sản đang trong quá trình xây dựng. Đây là bước tiền đề quan trọng để tiến tới ký kết hợp đồng mua bán chính thức, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Việc đặt cọc này còn mang ý nghĩa ràng buộc trách nhiệm, giúp giảm thiểu khả năng một trong hai bên từ chối thực hiện giao dịch khi đã đạt được thỏa thuận ban đầu.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ ràng rằng chủ đầu tư chỉ được phép nhận khoản đặt cọc từ bên mua nhà ở hình thành trong tương lai với mức tối đa không vượt quá 5% giá trị bán. Khoản đặt cọc này chỉ được thu khi nhà ở đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện cần thiết để đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của bên mua và hạn chế rủi ro trong các giao dịch bất động sản. Ngoài ra, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán nhà ở.
Trước đây Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không đưa ra giới hạn cụ thể về số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư có thể yêu cầu từ bên mua, thì hiện nay, Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ mức đặt cọc tối đa không quá 5% giá trị bán.
Điều này là một điểm mới quan trọng giúp tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua. Bởi trước đây, việc thiếu giới hạn về mức đặt cọc có thể dẫn đến tình trạng chủ đầu tư yêu cầu khoản tiền đặt cọc quá cao, gây áp lực tài chính cho bên mua và tạo ra sự bất bình đẳng trong giao dịch.
