Sau năm 2025, áp dụng nguyên tắc thị trường để xây dựng bảng giá đất như thế nào?

Nội dung chính

Có các phương pháp định giá đất nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, có 4 phương pháp định giá đất bao gồm:

(1) Phương pháp so sánh

Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

(2) Phương pháp thu nhập

Được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

(3) Phương pháp thặng dư

Được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Sau năm 2025, áp dụng nguyên tắc thị trường để xây dựng bảng giá đất như thế nào? (Hình từ Internet)

Sau năm 2025, áp dụng nguyên tắc thị trường để xây dựng bảng giá đất như thế nào?

Trước đây, Điều 113 Luật Đất đai 2013 (đã hết hiệu lực) nêu rõ Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Điều 114 Luật Đất đai 2013 cũng quy định, bảng giá đất và giá đất cụ thể sẽ được căn cứ dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ.

Thực tế cho thấy, bảng giá đất được xây dựng theo các quy định trên thường thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Ở các thành phố lớn, có thời điểm giá đất thị trường cao gấp 3 đến 5 lần, thậm chí hàng chục lần so với bảng giá. Sự chênh lệch này gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực, từ tranh chấp trong giao dịch, khiếu kiện về bồi thường thu hồi đất, cho đến những tác động bất lợi đối với kinh tế - xã hội.

Để khắc phục bất cập, Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm mới về tài chính đất đai như sau:

Tại điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc thị trường.

Bên cạnh đó, Điều 11 Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng quy định việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất và các Điều 4, 5, 6, 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP về trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp (1), (2), (3), (4) ở nội dung trước; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Theo đó, việc định giá đất để xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 (sau năm 2025) phải đảm bảo được nguyên tắc thị trường. Đây là một trong số những điểm mới mang tính đột phá của Luật Đất đai 2024, nhằm khắc phục nhược điểm của quy định cũ và đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất giúp tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Bảng giá đất được xây dựng sau năm 2025 được áp dụng cho các trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng sau năm 2025 được áp dụng cho các trường hợp sau:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

+ Tính thuế sử dụng đất;

+ Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

+ Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.