Mua nhà ở hình thành trong tương lai trả trước bao nhiêu %? Khi mua bán có cần công chứng, chứng thực không?

Nội dung chính

Mua nhà ở hình thành trong tương lai trả trước bao nhiêu %?

Về khoản đặt cọc, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá mua bán để mua nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và phải ghi rõ về giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc.

Điều này được quy định cụ thể tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

...

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Như vậy, khách hàng được đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai chỉ với 5% giá bán.

Lưu ý: Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai (Hình từ Internet)

Mua nhà ở hình thành trong tương lai được thanh toán bao nhiêu lần?

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện thanh toán nhiều lần. Theo đó, các đợt thanh toán được chia ra như sau:

Lần 1: Thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng (trong đó đã bao gồm ả tiền đặt cọc)

Từ lần thứ 2 trở đi: Thanh toán số tiền phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua.

(Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng)

Nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì bên bán không được phép thu quá 95% giá trị trên hợp đồng. Phần còn lại chỉ được thanh toán khi nhận được đầy đủ Giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Như vậy, về giá trị thanh toán trong hợp đồng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài cũng có điểm khác nhau, vì vậy trước khi mua, người dân cần chú ý xem chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp trong nước hay nước ngoài.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần công chứng, chứng thực?

Theo khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được quy định như sau:

Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở;

c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;

k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;

l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

2. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

b) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;

c) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;

d) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

7. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều này.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Mặc dù nhà ở hình thành trong tương lai là nhà vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng (theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023), tuy nhiên, loại tài sản này có đủ cơ sở và điều kiện để được hình thành trong tương lai không xa.

Do vậy, văn bản chuyển nhượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng mang giá trị chứng cứ, vì vậy khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng đã công chứng sẽ đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân.