Đất xây dựng đô thị có bao gồm đất dân dụng không? Cách tính toán chỉ tiêu đất dân dụng được thực hiện như thế nào?

Nội dung chính

Đất xây dựng đô thị có bao gồm đất dân dụng không?

Theo quy định tại Tiểu mục 1.4.5 Mục 1.4 Phần 1 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD, đất xây dựng đô thị bao gồm hai loại đất chính: đất dân dụng và đất ngoài dân dụng. Điều này có nghĩa là khi quy hoạch và phân chia đất cho các chức năng xây dựng đô thị, cả hai loại đất này đều nằm trong phạm vi sử dụng cho các mục đích phát triển đô thị.

Đất dành để xây dựng các chức năng đô thị (gồm cả hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị) bao gồm đất dân dụng và đất ngoài dân dụng.

Đất dân dụng:
Đất dân dụng là đất sử dụng cho các mục đích phục vụ cuộc sống hàng ngày của người dân, bao gồm nhà ở, cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống như trường học, bệnh viện, chợ, công viên và các tiện ích công cộng khác.
Đất dân dụng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo các nhu cầu cơ bản của cư dân đô thị như chỗ ở, giáo dục, y tế và giải trí. Nó cũng bao gồm các khu vực phát triển khu dân cư và các công trình phục vụ sinh hoạt cộng đồng.

Đất ngoài dân dụng:
Đất ngoài dân dụng là đất phục vụ cho các mục đích không phải là sinh hoạt hàng ngày của người dân nhưng vẫn là một phần không thể thiếu của đô thị, bao gồm đất dành cho các hoạt động kinh tế, công nghiệp, hành chính, thương mại, quốc phòng, an ninh và các công trình công cộng khác.
Những khu vực như khu công nghiệp, nhà máy, các trụ sở cơ quan nhà nước, các cơ sở quốc phòng và những cơ sở sản xuất thương mại cũng được phân loại là đất ngoài dân dụng. Đây là loại đất có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và hạ tầng kỹ thuật của đô thị.
Như vậy, theo quy định tại QCVN 01:2021/BXD, đất xây dựng đô thị bao gồm cả đất dân dụng và đất ngoài dân dụng. Như vậy, đất dân dụng là một phần của đất xây dựng đô thị. Điều này có nghĩa là trong quy hoạch và phát triển đô thị, đất dân dụng và đất ngoài dân dụng được quy hoạch và sử dụng theo những chức năng khác nhau, nhưng đều phục vụ cho mục tiêu chung là phát triển đô thị một cách bền vững và đồng bộ.

 Đất xây dựng đô thị có bao gồm đất dân dụng không? (Hình từ internet)

Chỉ tiêu đất dân dụng được tính toán lựa chọn như thế nào?

Theo Tiết 1.5.4.1 Tiểu mục 1.5.4 Mục 1.5 Phần 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD quy định yêu cầu về tổ chức không gian toàn đô thị như sau:

- Đối với các thành phố có cấu trúc gồm nhiều đô thị, phải đảm bảo sự liên kết thuận lợi giữa đô thị trung tâm và các đô thị khác, các khu chức năng. Đảm bảo duy trì vùng đệm, vùng sinh thái giữa các đô thị;

- Quy hoạch phải xác định được ranh giới khu vực phát triển đô thị và khu vực hạn chế (hoặc không) phát triển đô thị. Đối với các đô thị dự kiến mở rộng, ranh giới đô thị phải dựa trên các dự báo về quy mô dân số, đất đai, hạ tầng và phải thỏa mãn các yêu cầu về lựa chọn đất xây dựng;

- Không gian đô thị phải: khai thác được tối đa các lợi thế và hạn chế các bất lợi về điều kiện tự nhiên; phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội và đặc thù về đất đai, hạ tầng của từng đô thị, từng vùng miền; tạo được môi trường sống tốt, an toàn cho dân cư, bảo tồn và phát huy bản sắc văn hóa đặc trưng;

- Đất khu vực phát triển đô thị phải được tính toán, dự báo theo khả năng phát triển theo từng giai đoạn quy hoạch. Chỉ tiêu đất dân dụng phải được tính toán lựa chọn theo đặc thù từng đô thị đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ được tài nguyên thiên nhiên có giá trị;

- Quy mô các loại đất ngoài dân dụng phải được luận chứng, tính toán theo nhu cầu thực tế kết hợp với các quy hoạch chuyên ngành;

- Các cơ sở công nghiệp, kho tàng phải được quy hoạch tại các vị trí an toàn, không gây ô nhiễm môi trường.

Do đó, theo quy định trên chỉ tiêu đất dân dụng phải được tính toán lựa chọn theo đặc thù từng đô thị đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ được tài nguyên thiên nhiên có giá trị.

Đất dân dụng có những yêu cầu nào?

Căn cứ Mục 2.1 Phần 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD quy định yêu cầu về đất dân dụng như sau:

Chỉ tiêu đất dân dụng bình quân tối thiểu và tối đa toàn đô thị được quy định theo từng loại đô thị và nằm trong các chỉ tiêu tại Bảng 2.1. Đối với khu vực quy hoạch là nội thành, nội thị tại các đô thị loại đặc biệt thì áp dụng chỉ tiêu đất dân dụng bình quân toàn đô thị như quy định đối với đô thị loại I. Các đô thị khác thuộc đô thị loại đặc biệt căn cứ vào định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu đối với đô thị cùng loại.

Bảng 2.1: Chỉ tiêu đất dân dụng bình quân toàn đô thị (tương ứng với mật độ dân số bình quân toàn đô thị/diện tích đất dân dụng)