Có được đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhầm đất dính quy hoạch không?

Nội dung chính

Đất dính quy hoạch có được mua bán không?

Tại khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.

Mặc dù pháp luật chưa định nghĩa rõ ràng về khái niệm "đất dính quy hoạch", nhưng căn cứ vào quy định trên, có thể hiểu rằng đây là những thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới quy hoạch của các dự án đã được phê duyệt nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, bảo vệ môi trường hoặc thích ứng với biến đổi khí hậu. Những thửa đất này được xác định dựa trên tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và vùng kinh tế - xã hội, gắn liền với một thời gian cụ thể theo kế hoạch quy hoạch.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan. Theo đó, quyền của người sử dụng đất sẽ bao gồm có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất).

Căn cứ khoản 4 và khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024, đất dính quy hoạch sẽ rơi vào hai trường hợp sau:

(1) Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Theo đó, đất dính quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng (mua bán đất).

(2) Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai và đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện

Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm.

Theo đó, đối với đất dính quy hoạch phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc đất thuộc diện phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng (mua bán đất).

Như vậy, trong cả hai trường hợp thì đất dính quy hoạch người sử dụng đất vẫn được phép mua bán đất.

Có được đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhầm đất dính quy hoạch không? (Hình từ Internet)

Điều kiện mua bán đất dính quy hoạch là gì?

Dựa trên phân tích trước đó, đất dính quy hoạch vẫn cho phép người sử dụng đất thực hiện giao dịch mua bán thửa đất đó. Tuy nhiên, để thực hiện giao dịch mua bán đất, người sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bao gồm các yêu cầu cụ thể sau:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp:

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện mua bán đất để thực hiện dự án;

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đất dính quy hoạch vẫn được phép mua bán, nhưng cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên để thực hiện giao dịch. Ngoài ra, quá trình mua bán phải tuân thủ đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật.

Có được đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhầm đất dính quy hoạch?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cách xử lý tiền đặt cọc trong 3 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng được giao kết thì tiền đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

Trường hợp 2: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

Trường hợp 3: Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc phải được trả lại cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Đối với việc mua nhầm đất dính quy hoạch, việc đòi lại tiền đặt cọc có thực hiện được hay không phải xem xét tới hai tình huống sau:

(1) Bên nhận đặt cọc cố ý cung cấp thông tin sai lệch về quy hoạch, khiến bên đặt cọc không nhận biết được rằng thửa đất nằm trong diện quy hoạch

Nếu bên nhận đặt cọc cố tình đưa ra thông tin sai lệch, khiến bên đặt cọc không nhận biết được thửa đất thuộc diện quy hoạch, tình huống này được xem là hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự.

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép, họ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Hành vi lừa dối được định nghĩa là cố ý làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung giao dịch, dẫn đến việc xác lập giao dịch.

Trong tình huống này, nếu bên nhận đặt cọc cố tình lừa dối khi giao kết hợp đồng, bên đặt cọc có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Tuy nhiên, bên đặt cọc phải có trách nhiệm chứng minh mình đã bị lừa dối tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Nếu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên sẽ phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Điều này có nghĩa, bên nhận đặt cọc sẽ phải hoàn trả toàn bộ số tiền đặt cọc cho bên đặt cọc.

(2) Bên nhận đặt cọc không cung cấp thông tin sai lệch về quy hoạch hoặc hoàn toàn không đề cập đến vấn đề liên quan đến quy hoạch

Trong tình huống này, bên nhận đặt cọc không hề có lỗi trong việc bên đặt cọc giao kết hợp đồng. Theo nguyên tắc, bên đặt cọc có trách nhiệm tự mình tìm hiểu kỹ thông tin về thửa đất trước khi thực hiện đặt cọc.

Nếu người đặt cọc không tìm hiểu hoặc tìm hiểu không đầy đủ, dẫn đến việc không biết thửa đất thuộc diện quy hoạch, đây được xem là lỗi chủ quan của người đặt cọc.

Khi phát hiện đất dính quy hoạch và bên đặt cọc quyết định từ chối mua, hành động này được coi là việc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng. Theo quy định pháp luật, trong trường hợp này, toàn bộ số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc, và bên đặt cọc không có quyền yêu cầu hoàn trả khoản tiền đã đặt cọc.

Như vậy, việc có thể đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhầm đất dính quy hoạch hay không phụ thuộc vào việc bên đặt cọc có bị lừa dối bởi bên nhận đặt cọc hay không. Nếu có bằng chứng rõ ràng cho thấy bên nhận đặt cọc cố tình lừa dối, bên đặt cọc hoàn toàn có quyền khởi kiện để đòi lại số tiền đã đặt. Ngược lại, nếu sai sót xuất phát từ sự bất cẩn của bên đặt cọc, họ sẽ phải chịu trách nhiệm và chấp nhận mất khoản tiền đặt cọc theo quy định của pháp luật.