Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ thì có phải là mất đất và phải thuê đất hay không?

Nội dung chính

Các trường hợp Nhà nước cho thuê đất là gì?

Trước khi đi vào các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì phải hiểu được về định nghĩa cho thuê đất. Căn cứ theo khoản 32 Điều 3 Luật Đất đai 2024 giải thích Nhà nước cho thuê đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Căn cứ Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2024 (Giao đất không thu tiền sử dụng đất) và Điều 119 Luật Đất đai 2024 (Giao đất có thu tiền sử dụng đất).

* Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần trong các trường hợp sau:

- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;

- Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

* Nhà nước cho thuê đất và thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường hợp sau:

- Các trường hợp không thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần;

- Các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần nhưng người sử dụng đất có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm.

- Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ (Theo khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024).

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ thì có phải là mất đất và phải thuê đất hay không?(Hình Internet)

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ thì có phải trả tiền thuê đất hay không?

Căn cứ theo điểm b khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì đất thương mại dịch vụ là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc vào một trong các trường hợp sau đây thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng, gồm:

- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Từ các quy định nêu trên, việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ sẽ thuộc vào trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với loại đất sau khi chuyển đổi. Đồng thời theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 thì đất thương mại dịch vụ là loại đất mà Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần.

Vì vậy, khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ thì phải chuyển sang hình thức thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần. Việc thu tiền thuê đất hàng năm cũng được áp dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ nếu người sử dụng đất có nhu cầu (Theo điểm b khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024).

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sang đất thương mại dịch vụ thì tính tiền thuê đất như thế nào?

Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 34 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất thương mại dịch vụ thì phải nộp tiền thuê đất hằng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền thuê đất được tính theo quy định tại Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:

* Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm:

Tiền thuê đất một năm = Diện tích tính tiền thuê đất x Đơn giá thuê đất hằng năm

Trong đó:

(1) Diện tích tính tiền thuê đất:

- Diện tích tính tiền thuê đất là diện tích đất có thu tiền thuê đất ghi trên quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất lớn hơn so với diện tích ghi trên quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì diện tích đất tính tiền thuê được xác định theo diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất.

- Diện tích tính tiền thuê đất được tính theo đơn vị mét vuông (m2).

(2) Đơn giá thuê đất hằng năm:

Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất nhân x Giá đất tính tiền thuê đất

Trong đó:

- Tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0,25% đến 3%.

Căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp.

- Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong Bảng giá đất, được xác định theo đơn vị đồng/mét vuông (đồng/m2).

* Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Tiền thuê đất trả một lần = Diện tích tính tiền thuê đất x Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Trong đó:

(1) Diện tích tính tiền thuê đất:

- Diện tích tính tiền thuê đất là diện tích đất có thu tiền thuê đất ghi trên quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất lớn hơn so với diện tích ghi trên quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì diện tích đất tính tiền thuê được xác định theo diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất.

- Diện tích tính tiền thuê đất được tính theo đơn vị mét vuông (m2).

(2) Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là giá đất cụ thể được xác định theo quy định tại Nghị định về giá đất.

Từ đó, có thể thấy được khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ thì người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất đối với mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ đó. Đồng thời người sử dụng đất sẽ được lựa chọn giữa hai hình thức thuê đất là thuê đất thu tiền một lần và thuê đất thu tiền hằng năm nếu có nhu cầu.