Mua nhà qua vi bằng rồi có cần công chứng nữa không?

Nội dung chính

Mua nhà qua vi bằng là gì?

Tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thì thuật ngữ vi bằng được quy định là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Vi bằng là một tài liệu văn bản có kèm theo hình ảnh, video hoặc âm thanh, được lập ra bởi Thừa phát lại nhằm ghi nhận một cách khách quan các sự kiện hoặc hành vi theo quy định của pháp luật.

Trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất, vi bằng thường được sử dụng để ghi nhận các sự kiện như giao nhận tiền, giấy tờ, hoặc bàn giao nhà đất giữa bên mua và bên bán.

Việc mua nhà thông qua vi bằng có thể hiểu đơn giản là bên mua và bên bán lập một thỏa thuận mua bán nhà dưới sự chứng kiến của Thừa phát lại, nhưng không thông qua thủ tục công chứng theo quy định pháp luật. Vi bằng không phải là hợp đồng mua bán nhà đất, nó không chứng minh quyền sở hữu tài sản.

Mua nhà qua vi bằng rồi có cần công chứng nữa không? (Ảnh từ Internet)

Mua nhà qua vi bằng rồi có cần công chứng nữa không?

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, các hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

(Trừ trường hợp: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên)

Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở bắt buộc lập thành hợp đồng dưới dạng văn bản, phải được công chứng, chứng thực.

Bên cạnh đó, tại khoản 4 và khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

Các trường hợp không được lập vi bằng

...

4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

...

Từ các căn cứ trên, mua nhà qua vi bằng là không phù hợp quy định. Do đó, khi thực hiện việc mua nhà ở thì người dân cần đến các tổ chức công chứng hoặc phòng công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Khi mua nhà qua vi bằng cần lưu ý những gì?

(1) Hiểu rõ bản chất của vi bằng trong giao dịch nhà đất

Trước tiên, bạn cần hiểu rằng vi bằng không phải là hợp đồng mua bán nhà đất có giá trị pháp lý cao nhất. 

Vi bằng thực chất chỉ là một tài liệu được lập bởi Thừa phát lại nhằm ghi nhận các sự kiện hoặc hành vi diễn ra tại thời điểm đó, như việc giao nhận tiền, giấy tờ, hoặc bàn giao nhà.

Vi bằng không chứng minh quyền sở hữu tài sản và không thể thay thế cho sổ đỏ hoặc sổ hồng. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu xảy ra tranh chấp hoặc khiếu nại, bạn có thể gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

(2) Kiểm tra kỹ tính pháp lý của nhà đất

Một trong những rủi ro lớn nhất khi mua nhà qua vi bằng là các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản. Bạn cần:

- Kiểm tra quy hoạch: Đảm bảo căn nhà hoặc lô đất không nằm trong khu vực quy hoạch, giải tỏa hoặc tranh chấp.

- Xác minh quyền sở hữu: Yêu cầu người bán cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, ngay cả khi tài sản chưa có sổ đỏ.

- Kiểm tra thông tin nợ thuế, thế chấp: Đảm bảo tài sản không bị cầm cố hoặc nợ thuế tại cơ quan chức năng.

Ngoài ra, bạn nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia bất động sản hỗ trợ kiểm tra tính pháp lý để tránh các rủi ro tiềm ẩn.

(3) Chỉ nên lập vi bằng với tài sản rõ ràng về pháp lý

Nếu bạn buộc phải giao dịch qua vi bằng, hãy chắc chắn rằng tài sản có giấy tờ pháp lý rõ ràng hoặc được pháp luật thừa nhận, như:

- Giấy phép xây dựng (đối với nhà ở).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

- Các giấy tờ liên quan đến quyền thừa kế, tặng cho, hoặc mua bán trước đây.

Việc này giúp giảm thiểu rủi ro trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa các bên.

Mua nhà thông qua vi bằng là một lựa chọn trong một số trường hợp đặc biệt, nhưng nó đi kèm với nhiều rủi ro pháp lý. Để đảm bảo quyền lợi và tránh những tranh chấp không đáng có, bạn cần hiểu rõ bản chất của vi bằng, kiểm tra kỹ tính pháp lý của tài sản, và chỉ giao dịch với các bên uy tín.