Nội dung chính

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp tại TPHCM từ ngày 24/3/2025 

Căn cứ Điều 13 Quyết định 49/2025/QĐ-UBND thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp bao gồm:

(1) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: 

- Đối với đất ở: điều chỉnh tỷ lệ % chênh lệch giữa các tuyến đường theo Bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Trưởng hợp tại thời điểm định giá, do giá đất thị trưởng biến động, dẫn đến tỷ lệ % chênh lệch giữa các tuyến đường theo thực tế thị trưởng thay đổi khác với tỷ lệ % chênh lệch theo bảng giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất phải thuyết minh rõ và đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giả đất xem xét, quyết định.

- Đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không thuộc địa bàn các huyện, trong phạm vi 500m đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, dịch vụ thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 5%.

(2) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường

- Kết cấu đường giao thông: đường nhựa, bê tông so với đường đất, đường trải đá thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 10%.

- Độ rộng đường (lộ giới đường) chênh lệch 1m thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 2% (trừ trường hợp vị trí mặt tiền đường có tên trong Bảng giá đất).

- Khu đất, thửa đất tiếp giáp 02 đường giao thông trở lên thì tỷ lệ điều chỉnh tăng: không vượt quá 5% đối với khu vực nông thôn, dự án khu dân cư; không vượt quá 10% đối với khu vực đô thị.

- Khu đất, thửa đất trong phạm vi 500m tiếp giáp với ga tàu, bến xe buýt thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 5%.

- Khu đất, thửa đất tiếp giáp mặt tiền cầu vượt thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%

(3) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất

- Đối với thửa đất, khu đất không thuộc các dự án được quy hoạch đồng bộ: diện tích dưới 500m2 thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%; diện tích từ 500m2 đến dưới 1.000m2 thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 10%; diện tích từ 1000m2 trở lên thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 15%.

- Hình dáng thửa đất: thừa đất, khu đất có hình dáng không cân đối (chữ L, chữ T, tóp hậu, đa giác) thì đề xuất tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quả 5%

(4) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có):

- Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 6,0 đến dưới 8,0 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 5%;

- Khu đất, thừa đất có hệ số sử dụng đất từ 8,0 đến dưới 10,0 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 10%;

- Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 10,0 đến dưới 12,0 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 15%;

- Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 12,0 đến dưới 14,0 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 20%;

- Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 14,0 đến dưới 16,0 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 25%;

- Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 16,0 trở lên thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 30%.

(5) Hiện trạng môi trường

Thửa đất, khu đất cần định giả hoặc thửa đất, khu đất so sánh nằm trong phạm vi bán kính dưới 01km từ khu vực tập kết, xử lý rác thải, khu vực ô nhiễm do các hoạt động sản xuất, chăn nuôi thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 10%.

(6) Thời hạn sử dụng đất

Đối với đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp thực hiện dự án): căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cùng mục đích sử dụng đất để điều chỉnh mức chênh lệch giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá theo công thức:

(7) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương

- Thửa đất, khu đất có đường hoặc hẻm đâm thẳng thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%.

- Thửa đất, khu đất cần định giá hoặc thửa đất, khu đất so sánh nằm trong phạm vi bán kính dưới 01km từ khu vực nghĩa trang, nghĩa địa thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%.

Lưu ý: Cách thức điều chỉnh mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều này thực hiện bằng phương pháp so sánh.

Trường hợp các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp chưa được quy định tại Điều này thì tổ chức thực hiện định giá đất (đơn vị tư vấn giá đất) đề xuất cụ thể tại báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giả đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp tại TPHCM từ ngày 24/3/2025 (Hình từ Internet)

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp tại TPHCM từ ngày 24/3/2025

Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp thì tổ chức thực hiện định giá đất (đơn vị tư vấn gia đất) đề xuất cụ thể tại báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giả đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

(Điều 14 Quyết định 49/2025/QĐ-UBND)