Người thuê căn hộ chung cư T&T Victoria có thể chuyển qua mua lại căn hộ đó không?

Nội dung chính

Người thuê căn hộ chung cư T&T Victoria có thể chuyển qua mua lại căn hộ đó không?

Về bản chất, người đang thuê căn hộ chung cư T&T Victoria muốn mua lại căn hộ đó chính là bên mua trong giao dịch mua bán căn hộ. Pháp luật hiện hành không có quy định cấm việc thay đổi hình thức giao dịch từ thuê tài sản sang mua bán tài sản miễn là đáp ứng được điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, tại Điều 168 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

[...]

Theo quy định trên, khi đang trong thời hạn cho thuê nhà chung cư mà bên cho thuê có dự định bán căn hộ thì bên thuê có quyền ưu tiên mua căn hộ đang cho thuê nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê cho chủ sở hữu đến thời điểm nhận được thông báo bán căn hộ.

Như vậy, nếu đang thuê căn hộ chung cư T&T Victoria mà có nhu cầu mua lại căn hộ đó thì các bên có thể thỏa thuận xác lập giao dịch mua bán căn hộ nếu bên cho thuê cũng đang có nhu cầu bán đi căn hộ đang cho thuê này.

Người thuê căn hộ chung cư T&T Victoria có thể chuyển qua mua lại căn hộ đó không? (Hình từ Internet)

Bên cho thuê căn hộ chung cư T&T Victoria không có Giấy chứng nhận thì có thể bán lại căn hộ cho bên thuê không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

[...]

Theo đó, đối với giao dịch mua bán nhà ở thì bắt buộc phải đáp ứng điều kiện là có Giấy chứng nhận. Do đó, bên cho thuê căn hộ chung cư T&T Victoria không có Giấy chứng nhận thì không thể bán căn hộ cho bên thuê.

Khi bán căn hộ chung cư T&T Victoria đang cho thuê cho bên thuê thì có thể sửa đổi hợp đồng thuê mà không lập hợp đồng mua bán?

Trình tự thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 162 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Theo đó, khi bên thuê căn hộ chung cư T&T Victoria chuyển sang mua căn hộ thì hai bên đã xác lập một giao dịch mới là giao dịch mua bán căn hộ nên phải tiến hành lập hợp đồng mua bán.

Các bên không thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng thuê căn hộ chung cư T&T Victoria vì hợp đồng được sửa đổi không thay đổi hình thức giao dịch là thuê tài sản, không phải mua bán tài sản.

Như vậy, khi bán căn hộ chung cư T&T Victoria đang cho thuê cho bên thuê thì không thể sửa đổi hợp đồng thuê mà phải lập hợp đồng mua bán.