Nếu hợp đồng mua bán căn hộ tại Tòa M2 Masteri Waterfront không quy định điều khoản phạt vi phạm thì hợp đồng này có bị coi là không hợp pháp?

Nội dung chính

Nếu hợp đồng mua bán căn hộ tại Tòa M2 Masteri Waterfront không quy định điều khoản phạt vi phạm thì hợp đồng này có bị coi là không hợp pháp?

Căn cứ quy định tại điểm k khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau: 

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Theo đó, điều khoản phạt vi phạm là một trong những điều khoản phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ tại Tòa M2 Masteri Waterfront.

Dẫn chiếu quy định tại Điều 117 và Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 về khái niệm và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như sau:

Căn cứ theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Căn cứ theo Điều 385 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Từ quy định trên, nếu hợp đồng mua bán căn hộ tại Tòa M2 Masteri Waterfront không có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng sẽ xử lý như sau:

Thứ nhất, theo điểm k khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều khoản phạt vi phạm hợp đồng là một trong các nội dung chính của hợp đồng mua bán.

Thứ hai, căn cứ theo Điều 385 và Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hiệu lực của một hợp đồng phụ thuộc vào các điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện, mục đích, nội dung hợp đồng mua bán không vi phạm điều cấm của luật, và hình thức phù hợp.

Trong đó, nội dung “phạt vi phạm” chỉ bị xem xét là điều kiện có hiệu lực nếu việc thiếu nội dung này dẫn đến xâm phạm nghiêm trọng quyền, nghĩa vụ của một bên, hoặc vi phạm điều cấm rõ ràng của luật.

Thứ ba, do đó, hợp đồng mua bán căn hộ tại Tòa M2 Masteri Waterfront dù không có điều khoản phạt vi phạm, vẫn không bị coi là vô hiệu, nếu các điều kiện cơ bản khác được bảo đảm và không có tranh chấp về nội dung này.

Như vậy, điều khoản phạt vi phạm là nội dung được luật đề cập nhưng không phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Các bên có thể thỏa thuận có hoặc không có điều khoản này, và nếu không có, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp lý theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu hợp đồng mua bán căn hộ tại Tòa M2 Masteri Waterfront không quy định điều khoản phạt vi phạm thì hợp đồng này có bị coi là không hợp pháp? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán căn hộ tại Tòa M2 Masteri Waterfront sẽ có hiệu lực vào thời điểm nào?

Căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Như vậy, vì hợp đồng mua bán căn hộ tại Tòa M2 Masteri Waterfront là hợp đồng cần phải công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ tại Tòa M2 Masteri Waterfront là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. 

Khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ tại Tòa M2 Masteri Waterfront thì các bên phải tuân theo những điều kiện chung nào?

Căn cứ quy định tại Điều 406 Bộ luật Dân sự 2015về điều kiện chung trong giao kết hợp đồng như sau:

[1] Điều kiện giao dịch chung là những điều khoản ổn định do một bên công bố để áp dụng chung cho bên được đề nghị giao kết hợp đồng; nếu bên được đề nghị chấp nhận giao kết hợp đồng thì coi như chấp nhận các điều khoản này.

[2] Điều kiện giao dịch chung chỉ có hiệu lực với bên xác lập giao dịch trong trường hợp điều kiện giao dịch này đã được công khai để bên xác lập giao dịch biết hoặc phải biết về điều kiện đó.

Trình tự, thể thức công khai điều kiện giao dịch chung thực hiện theo quy định của pháp luật.

[3] Điều kiện giao dịch chung phải bảo đảm sự bình đẳng giữa các bên. Trường hợp điều kiện giao dịch chung có quy định về miễn trách nhiệm của bên đưa ra điều kiện giao dịch chung, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì quy định này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.