Hợp đồng mua bán nhà trên đường Phan Đăng Lưu Phú Nhuận bằng miệng thì có hiệu lực không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán nhà trên đường Phan Đăng Lưu Phú Nhuận bằng miệng thì có hiệu lực không?

Căn cứ Điều 165 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 165. Giao dịch mua bán nhà ở

1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận theo quy định tại khoản 2 Điều này về việc bên bán thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua.

[...]

Đồng thời, căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

[...]

Tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

[...]

Theo quy định, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và có các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.

Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở bằng miệng bằng miệng thì không có hiệu lực vi không đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng.

Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 nêu nêu trên thì hợp đồng vi phạm về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực.

Do đó, nếu hợp đồng mua bán nhà trên đường Phan Đăng Lưu Phú Nhuận chỉ có thỏa thuận bằng miệng, chưa được thực hiện hoặc mới thực hiện một phần nhỏ nghĩa vụ thì giao dịch không có hiệu lực pháp luật.

Nếu một bên hoặc cả hai bên đã thực hiện từ 2/3 nghĩa vụ (ví dụ: bên mua đã thanh toán hầu hết tiền, bên bán đã bàn giao nhà ở), thì Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng đó, dù hợp đồng không lập thành văn bản.

Hợp đồng mua bán nhà trên đường Phan Đăng Lưu Phú Nhuận bằng miệng thì có hiệu lực không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán nhà trên đường Phan Đăng Lưu Phú Nhuận bằng miệng vô hiệu thì quyền và nghĩa vụ của các bên như thế nào?

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo quy định, hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Theo đó, khi hợp đồng mua bán nhà trên đường Phan Đăng Lưu Phú Nhuận bằng miệng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Đồng thời, hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Hợp đồng mua bán nhà trên đường Phan Đăng Lưu Phú Nhuận có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

[...]

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà trên đường Phan Đăng Lưu Phú Nhuận bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Lưu ý: Việc mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.